En España ha surgido una nueva polémica entre propietarios e inquilinos: ¿quién debe pagar la pintura de las paredes y la limpieza a fondo del piso al finalizar el contrato? Una respuesta inesperada a esta cuestión la ha dado un tribunal de Granada, que ha reinterpretado las normas habituales del mercado. Ahora, los dueños de viviendas deberán revisar más atentamente sus contratos y los inquilinos no precipitarse a pagar facturas controvertidas.
La sala judicial estudió un caso en el que un propietario reclamó al antiguo inquilino más de dos mil euros por supuestos daños causados. Entre los gastos figuraban la pintura de techos y paredes, la reparación de la entrada a la cocina y la limpieza del baño. El tribunal de primera instancia dio la razón al propietario, pero la apelación modificó sustancialmente la decisión. Resultó que no todos los costes pueden trasladarse al arrendatario, incluso si el piso se alquiló en perfecto estado.
La posición del tribunal
Los jueces recordaron que, si en el contrato de alquiler no hay una cláusula específica sobre la pintura o una limpieza profesional, estos gastos corresponden al propietario. La Ley de Arrendamientos Urbanos delimita claramente las obligaciones de cada parte. Todos los trabajos relacionados con el mantenimiento del piso en condiciones habitables deben ser asumidos por el arrendador, salvo que se demuestre un uso negligente o inadecuado por parte del inquilino.
En este caso, la pericia determinó que las paredes y techos no resultaron dañados por negligencia, sino por el desgaste habitual. Por lo tanto, no se puede exigir al inquilino una compensación por pintar o limpiar. El tribunal redujo la cantidad reclamada en casi 500 euros, dejando solo aquellos gastos que realmente se produjeron por culpa del inquilino.
Qué dice la ley
La legislación civil española (artículo 1561 del Código Civil) establece que la vivienda debe entregarse en buen estado, aunque esto no esté especificado en el contrato. Sin embargo, esto no significa que el arrendatario deba devolver el piso en su estado original. El desgaste normal es inevitable y su reparación corresponde al propietario.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 21.4) aclara que todas las reparaciones importantes y el mantenimiento de la vivienda en condiciones adecuadas son responsabilidad del propietario. La excepción es cuando los daños son causados por negligencia del inquilino. Pero incluso en ese caso, el propietario debe demostrar que el daño fue causado efectivamente por culpa del arrendatario.
Límites de responsabilidad
Una resolución judicial de Granada se ha convertido en una especie de guía para ambas partes. Si el contrato no estipula expresamente obligaciones de pintar o realizar una limpieza profunda, no se pueden exigir estos pagos al inquilino. Todos los gastos relacionados con el desgaste natural —juntas amarillentas, pintura gastada, pequeñas manchas— corren a cargo del propietario.
El inquilino solo es responsable de las averías menores que surjan durante el uso normal de la vivienda y de los daños ocasionados por descuido. Por ejemplo, si en el piso aparecen arañazos profundos, marcas de golpes, quemaduras de cigarrillos o muebles deteriorados, estos gastos sí pueden reclamarse al inquilino. Sin embargo, si se trata de pintura desgastada o de una limpieza habitual, el propietario debe asumir esos costes.
Cómo evitar disputas
Los expertos recomiendan: para no convertirse en parte de un conflicto prolongado, es mejor dejar constancia por escrito de todos los posibles desacuerdos. En el contrato de arrendamiento conviene detallar claramente las responsabilidades de cada parte. Si las partes acuerdan por adelantado pintar o realizar una limpieza profesional, esto debe quedar reflejado en el contrato. De lo contrario, cualquier exigencia adicional podría considerarse injustificada.
Antes de entrar y al salir de la vivienda, es recomendable realizar fotos y vídeos del estado del piso. Esta medida ayuda a evitar acusaciones de daños y retenciones injustificadas de la fianza. Los inquilinos deben recordar: si el contrato no especifica claramente la obligación de reparar o limpiar, no están obligados a asumir esos gastos.
Qué se puede descontar de la fianza
El propietario solo puede retener del depósito aquellas sumas relacionadas con daños reales ocasionados por culpa del inquilino. Esto puede incluir pequeñas averías, daños en muebles o electrodomésticos, así como gastos derivados de un uso negligente. Sin embargo, si se trata de un desgaste normal o de la necesidad de renovar la decoración, esos gastos corresponden al propietario.
La práctica judicial demuestra que los intentos de reclamar al inquilino los gastos de pintura o limpieza, sin una mención explícita en el contrato, suelen fracasar. Los propietarios deberían tener este aspecto en cuenta al redactar nuevos contratos para evitar sorpresas desagradables en el futuro.
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