Sentencia judicial: ¿quién debe reparar las filtraciones?
En Guadalajara, el juzgado de primera instancia dictó sentencia en el caso de filtraciones de agua en el garaje de un residencial en El Casar. El propietario de una plaza de aparcamiento sufrió daños a causa del desgaste de la capa impermeabilizante en la terraza ubicada sobre su propiedad. Durante el proceso, la comunidad de propietarios y la aseguradora intentaron eludir su responsabilidad, alegando que la causa era una reforma no autorizada en el piso superior que supuestamente modificó el sistema de evacuación de agua. Sin embargo, el juez rechazó estos argumentos al no haberse aportado pruebas sobre la fecha de los trabajos ni decisiones previas de la asamblea de vecinos al respecto. Por ello, la responsabilidad de reparar los daños recae en la comunidad de propietarios.
Obligaciones de mantenimiento de las zonas comunes del edificio
El juez recordó que, según la Ley de Propiedad Horizontal, es la comunidad de propietarios la responsable de mantener en buen estado las zonas comunes del edificio, incluidas las cubiertas y las terrazas. En este caso, se trataba de la necesidad de reparar la impermeabilización, ya que forma parte de los elementos estructurales y constituye un bien común. Además, el tribunal señaló que no se demostró que las filtraciones fueran consecuencia de un mal uso de la terraza, ni que las obras realizadas hubieran puesto en riesgo la seguridad del edificio. También se rechazó el argumento de prescripción, indicando que no se trata de una responsabilidad civil, sino de una obligación legal de mantenimiento, a la que se aplica un plazo de cinco años.
Importe de los daños y reparto de los gastos
Para determinar la cuantía de la indemnización, el juez tuvo en cuenta el informe pericial presentado por la parte demandante, que incluía los gastos de reparación, pintura, alquiler de andamios y retirada de escombros. Finalmente, la comunidad de propietarios y la aseguradora deberán abonar 487,01 euros, más los intereses generados desde la detección de los daños en agosto de 2021.
Opinión de los profesionales de la gestión inmobiliaria
Administradores profesionales de fincas de Madrid explican que, al realizar reparaciones en terrazas y patios que son comunes pero de uso privativo, es fundamental identificar la causa de la humedad. Si el problema se debe a un mal uso o mantenimiento por parte del propietario, los gastos corren a su cargo. Si, en cambio, el origen es el desgaste de la impermeabilización, la reparación la asume la comunidad de vecinos. Cuando ambas causas influyen, los costes suelen repartirse a partes iguales o según acuerdo entre las partes.
Qué incluye el mantenimiento habitual de una terraza
Los propietarios de viviendas con derecho exclusivo de uso sobre la terraza deben costear por sí mismos el mantenimiento ordinario: pintar paredes interiores, reparar el zócalo y sustituir el suelo de baldosas. No obstante, la renovación de la capa impermeabilizante se considera una reforma estructural y la paga la comunidad, ya que este elemento forma parte de la estructura del edificio.
