El Tribunal Supremo de España ha zanjado una sonada disputa entre arrendadores y el Estado, al denegar a una gran empresa una indemnización por la limitación al aumento de los alquileres. La decisión del tribunal supone un golpe inesperado para los propietarios, que esperaban recibir cuantiosas compensaciones. Los jueces concluyeron que los límites impuestos por el Gobierno a la indexación de las rentas no vulneran los derechos de los dueños y responden al interés social.
En el centro del litigio se encuentra la empresa Societat de Arrendaments 2007 S.L.U., que reclamaba al Estado 631.000 euros. El motivo: la norma que limitó el aumento anual de los alquileres al 2% en 2022 y 2023, y al 3% en 2024. La compañía alegaba que estas restricciones le privaron de parte de sus ingresos y vulneraron las garantías constitucionales de la propiedad.
Argumentos de las partes
El arrendador sostenía que el Estado intervino en contratos privados al imponer rígidos límites en la actualización de rentas. Según su argumento, esto generó importantes perjuicios económicos, ya que anteriormente la indexación se pactaba libremente con los inquilinos según el IPC. El nuevo sistema, basado en el Índice de Garantía de Competitividad, resultó mucho menos favorable.
Tampoco faltaron argumentos constitucionales. Los representantes de la empresa invocaron el artículo 33.3 de la Constitución, que prohíbe privar a los ciudadanos de sus bienes sin la debida compensación. Afirmaron que la limitación del incremento de la renta equivalía a una expropiación encubierta y exigieron el resarcimiento por las pérdidas sufridas.
Posición del Tribunal Supremo
Sin embargo, los jueces no aceptaron estos argumentos. En la resolución redactada por el magistrado Francisco Javier Pueyo, se subraya que el Estado tiene derecho a imponer límites razonables a la actualización de los alquileres cuando sea necesario para proteger a los colectivos socialmente vulnerables y estabilizar el mercado inmobiliario. Según el tribunal, estas medidas no privan a los propietarios de sus derechos, sino que los limitan temporalmente en beneficio del interés general.
El Tribunal Supremo recordó que, para considerar ilegal una injerencia en la propiedad, es necesario que exista una privación total del derecho o una restricción sustancial. En este caso, se trata de una medida temporal que no afecta la esencia del derecho de propiedad. Los jueces también señalaron que las restricciones se implantaron como respuesta al aumento sin precedentes de la inflación, provocado por factores externos, incluida la guerra en Ucrania y los impactos económicos en la isla de La Palma.
Contexto y consecuencias
Las restricciones al aumento del precio del alquiler quedaron recogidas en decretos extraordinarios del Gobierno aprobados en marzo de 2022 y prorrogados en dos ocasiones. Las autoridades explicaron que, ante una inflación que alcanzó el 7,6 %—el nivel más alto en 35 años—y que en julio de 2022 superó incluso el 10 %, la indexación libre al IPC dejó de ser aceptable. Las nuevas normas debían proteger a los inquilinos de un incremento brusco en los gastos de vivienda.
El tribunal subrayó que estas medidas se ajustan a la función social de la propiedad establecida en la Constitución. La restricción temporal de los derechos de los arrendadores está justificada por la necesidad de apoyar a los ciudadanos más vulnerables y estabilizar el mercado de alquiler. Los jueces señalaron además que el Estado no está obligado a compensar pérdidas hipotéticas ni lucro cesante salvo que se demuestre un daño directo y real.
Segundo intento, mismo resultado
No es la primera vez que el Tribunal Supremo falla a favor de los inquilinos. En septiembre del año pasado dictó una sentencia similar tras la demanda de un propietario privado que reclamaba al Estado una compensación de 425,52 euros. Su piso se alquilaba por 958,50 euros mensuales y esperaba subir la renta hasta 1.013,13 euros si la indexación se mantenía según la normativa anterior. Sin embargo, el límite contuvo el aumento y el dueño trató de recuperar la diferencia.
Tampoco en esta ocasión el tribunal consideró que hubiera motivo para conceder una compensación. Señaló que la responsabilidad del Estado ante limitaciones legales solo se activa en circunstancias excepcionales y si se demuestra un daño directo. El beneficio esperado o las pérdidas hipotéticas no pueden justificar un resarcimiento.
El mercado de alquiler bajo control
Las resoluciones del Tribunal Supremo han consolidado de facto una nueva regulación para el mercado de alquiler en España. A partir de ahora, los propietarios no podrán reclamar indemnizaciones por las limitaciones al crecimiento de los alquileres, salvo que demuestren un perjuicio real. Para los inquilinos, esto supone mayor previsibilidad y protección frente a subidas bruscas de precios, especialmente en periodos de inestabilidad económica.
Al mismo tiempo, los dueños de inmuebles deben aceptar restricciones temporales que, según el tribunal, no vulneran sus derechos fundamentales. Los magistrados insisten en que el equilibrio entre los intereses de los propietarios y la necesidad de protección social debe mantenerse, especialmente en tiempos de crisis.
Por si no lo sabía, Societat de Arrendaments 2007 S.L.U. es una de las principales empresas especializadas en la gestión de viviendas en España. La entidad participa activamente en el alquiler y mantenimiento de inmuebles residenciales, y con frecuencia se ve envuelta en litigios relacionados con la regulación del mercado. La compañía es conocida por su postura firme en defensa de los intereses de los arrendadores y ha intentado en varias ocasiones impugnar las medidas estatales que limitan la subida de los alquileres.
