En España ha estallado un nuevo conflicto jurídico que podría transformar la gestión inmobiliaria. El Tribunal Supremo ha emitido un fallo que podría cambiar la estrategia de grandes arrendadores e inversores. Ahora, los edificios de propiedad única y destinados al alquiler no podrán dividirse en unidades catastrales independientes a menos que se haya iniciado la venta real de los locales. Esta resolución ha generado un intenso debate entre abogados, asesores fiscales y representantes del sector inmobiliario.
La sala judicial examinó un caso en el que una importante compañía de inversiones intentó dividir un complejo de oficinas en unidades catastrales separadas. A pesar de que los locales estaban alquilados a diferentes inquilinos, los jueces no encontraron fundamento para modificar el registro catastral. El motivo: la inexistencia de una venta real de alguna de las partes del edificio y, en consecuencia, la ausencia de varios propietarios.
Detalles legales
El Tribunal Supremo subrayó que la existencia de un solo propietario no permite considerar el edificio como un inmueble en régimen de propiedad horizontal. Incluso si los locales están físicamente diferenciados y alquilados a distintos arrendatarios, jurídicamente sigue siendo un único objeto. Para reconocer el edificio como dividido en distintas unidades catastrales, es imprescindible la existencia de varios propietarios, y no simplemente de inquilinos.
Los jueces recordaron que la formalización del llamado título constitutivo de la propiedad horizontal (título constitutivo de la propiedad horizontal) por un único propietario es solo una fase preparatoria. Este documento puede ser útil para una futura venta, pero por sí solo no establece una base legal para la división en el catastro. Mientras no haya al menos dos propietarios, el edificio se considera una sola unidad a efectos fiscales y administrativos.
Vertical versus horizontal
El derecho español distingue entre dos tipos de propiedad sobre edificios: la vertical y la horizontal. En la vertical, todo el edificio pertenece a una sola persona, incluso si se divide en oficinas o locales comerciales. En la horizontal, cada propietario es dueño de su parte y las zonas comunes se comparten. Es esta segunda opción la que permite inscribir la división en el catastro y tributar por separado por cada parte.
La decisión del Tribunal Supremo establece en la práctica que el arrendamiento no equivale a la propiedad. Incluso si el edificio tiene decenas de inquilinos, para el catastro sigue siendo una sola entidad hasta que se produzca una venta real de los espacios. Esto limita las posibilidades de optimizar la carga fiscal y complica la planificación para los grandes arrendadores.
Catastro e impuestos
La cuestión de la división de edificios está directamente relacionada con los impuestos. Si el inmueble figura en el catastro como una sola entidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se calcula en función del valor total del edificio. La división en unidades catastrales independientes permitiría pagar el impuesto por cada parte por separado, lo que en ocasiones resulta beneficioso para los propietarios. Sin embargo, ahora este enfoque no es posible sin la creación de una comunidad de propietarios real.
Además, la imposibilidad de dividir afecta al acceso a ciertas ventajas fiscales y subvenciones que dependen de la configuración del inmueble en el catastro. Para muchas empresas, esto supone revisar sus estrategias financieras y renunciar a algunos esquemas de optimización.
Consecuencias prácticas
La decisión judicial afecta especialmente a los grandes fondos de inversión y a las SOCIMI, empresas especializadas en la gestión de inmuebles. Estas suelen poseer edificios completos y alquilar por partes. Ahora, este tipo de entidades no podrá dividir sus propiedades en unidades catastrales hasta que se produzca la venta efectiva de al menos una parte. Esto complica las operaciones relacionadas con la refinanciación, la garantía o la transmisión de locales individuales.
Muchos expertos opinan que la decisión del Tribunal Supremo podría reducir el atractivo de invertir en inmuebles comerciales. Algunas compañías ya han empezado a revisar sus planes de adquisición y gestión de centros de oficinas y comerciales. Sin embargo, para los propietarios particulares de pequeños locales la situación no es tan crítica, aunque también se enfrentarán a restricciones si intentan dividir sus bienes para heredar o vender.
Ley y realidad
El centro de la disputa es el quinto apartado de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta permite establecer cuotas de participación al vender locales, pero el Tribunal Supremo aclaró: la simple preparación para la venta no constituye base jurídica para una división. Solo la aparición de varios propietarios pone en marcha el régimen de propiedad horizontal y permite modificar el catastro.
Así, los intentos de algunas empresas de utilizar procedimientos formales para optimizar impuestos y gestionar activos chocaron con la posición firme del tribunal. Ahora, cualquier cambio en el catastro deberá reflejar la situación real, y no solo la intención del propietario.
Por si no lo sabía, las SOCIMI son fondos de inversión inmobiliaria en España, creados a semejanza de los REIT estadounidenses. Operan activamente en el mercado de inmuebles comerciales, gestionando oficinas, centros comerciales y hoteles. Las SOCIMI deben cumplir regímenes fiscales especiales y suelen participar en grandes operaciones inmobiliarias en Madrid, Barcelona y otras ciudades del país.
