En España se ha desatado una nueva batalla por los derechos de los compradores de vivienda: el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia de gran repercusión que podría sentar un precedente para todo el mercado inmobiliario. CaixaBank, uno de los mayores bancos del país, se encuentra en el centro del escándalo después de que varias familias se quedaran sin piso y sin los ahorros invertidos en una cooperativa que nunca llegó a construirse. El tribunal ha ordenado al banco devolver casi 95.000 euros más intereses, un duro golpe para este gigante financiero y una advertencia para otros actores del sector.
La historia comenzó en 2013, cuando un grupo de ciudadanos entregó cantidades importantes —de 10.000 a casi 19.000 euros— con la esperanza de acceder a una vivienda a través de una cooperativa. El dinero se ingresaba cuidadosamente en cuentas de CaixaBank, y en los conceptos de los pagos figuraban las palabras «reserva» y «financiación de vivienda». Sin embargo, las promesas no se materializaron: la cooperativa no pudo llevar a cabo el proyecto y el terreno donde se planeaba construir volvió a manos del municipio de Parla.
Las familias que lo perdieron todo iniciaron una batalla para recuperar su dinero. Su principal argumento fue la ausencia de garantías bancarias y pólizas de seguros, mecanismos que debían proteger las aportaciones de los socios. Este detalle resultó decisivo en el litigio, que se prolongó varios años y atravesó todas las instancias judiciales.
Responsabilidad bancaria
El Tribunal Supremo, en su fallo, subrayó que los bancos que reciben fondos para la construcción de viviendas están obligados a garantizar que se cumplan todas las formalidades legales. Si el dinero se deposita en cuentas corrientes ordinarias y no en cuentas especiales, y no se constituyen garantías, la entidad financiera asume toda la responsabilidad por posibles pérdidas de los clientes. En este caso, CaixaBank no solo recibió los pagos, sino que además emitió documentos en los que se especificaba claramente que el dinero tenía como destino la compra de vivienda.
Los jueces señalaron que el banco no podía desconocer el destino de los fondos recibidos. De hecho, la falta de control por parte de la entidad financiera fue una de las causas que dejó desprotegidos a los socios. El Tribunal Supremo dejó claro que si el banco incumple sus obligaciones, no puede eludir su responsabilidad, incluso en casos de estructuras jurídicas complejas, como el derecho de uso prolongado del suelo y no solo en la compraventa directa de inmuebles.
Derecho a la protección
El tribunal prestó especial atención a la cuestión del derecho de los compradores a la protección. La Ley 57/1968, que regula el régimen de anticipos en la construcción de viviendas, se aplica no solo a las operaciones tradicionales de compraventa, sino también a los proyectos cooperativos y a las viviendas construidas bajo derechos de uso a largo plazo o arrendamiento. El criterio clave no es la forma de propiedad, sino el destino real del inmueble: si está destinado a vivienda, la protección legal se aplica plenamente.
Resulta interesante que el banco intentó eludir su responsabilidad alegando que algunos cooperativistas ya poseían otras propiedades. Sin embargo, el tribunal rechazó este argumento y señaló que la posesión de otros inmuebles no anula el derecho del ciudadano a la protección cuando invierte en una vivienda nueva. Incluso si se trata de una segunda vivienda o casa, el banco está obligado a cumplir con todos los requisitos legales.
Consecuencias del fallo
Como resultado, CaixaBank tendrá que devolver no solo los importes invertidos, sino también todos los intereses generados a lo largo de los años. La suma total a pagar superará los 100.000 euros, lo que se convierte en una seria advertencia para otros bancos que operan con proyectos cooperativos. La sentencia deja claro: las entidades financieras no pueden ignorar irregularidades, aunque formalmente no se trate de una venta directa, sino de un derecho de uso a largo plazo.
Esta decisión puede marcar un antes y un después para el sector inmobiliario. Los bancos ahora tendrán que examinar los proyectos con mayor rigor, exigir garantías y seguros para evitar futuras demandas. Para los cooperativistas y compradores de viviendas, esto supone una garantía adicional de seguridad, y para los promotores y bancos poco transparentes — un motivo más para reflexionar sobre las consecuencias de sus actos.
Aspectos jurídicos
La jurisprudencia en este tipo de casos en España se viene desarrollando desde hace años, pero precisamente este caso ha resultado especialmente significativo. El Tribunal Supremo no solo confirmó la responsabilidad del banco, sino que también amplió el concepto de operaciones protegidas, incluyendo los proyectos cooperativos con derecho de uso a largo plazo. Esto significa que, incluso si el cooperativista no llega a ser propietario pleno, sus inversiones deben estar protegidas al igual que las de los compradores tradicionales.
En la sentencia se señala específicamente: si el banco recibe fondos con la indicación «para vivienda», está obligado a asegurarse de que se cumplan todas las garantías legales. De lo contrario, la responsabilidad por la pérdida de esos recursos recae sobre la entidad financiera. Este enfoque podría cambiar el equilibrio de fuerzas en el mercado y obligar a los bancos a revisar sus procedimientos internos.
Si no lo sabía, CaixaBank es uno de los mayores bancos de España, fundado en 2011 tras la fusión de varias entidades financieras. El banco opera activamente tanto con clientes particulares como corporativos y ocupa posiciones de liderazgo en el mercado de hipotecas y financiación inmobiliaria. En los últimos años, CaixaBank ha estado implicado en varios procesos judiciales de alto perfil relacionados con la protección de los derechos de los consumidores y la regulación del mercado de la vivienda.
