Подписание контракта на сьемное жилье – это только отправная точка в отношениях между нанимателем и владельцем недвижимости. Самые интересные вопросы возникают позже, когда в квартире что-то ломается. Чтобы избежать споров, испанское законодательство, а именно Закон о городской аренде (LAU), довольно четко разграничивает финансовую ответственность сторон. Основное правило гласит: собственник обязан поддерживать жилье в состоянии, пригодном для проживания. Это значит, что все серьезные поломки, необходимые для сохранения комфортных и безопасных условий, лежат на его плечах. Речь идет о неисправностях систем отопления, водопровода, электросети или конструктивных элементов здания. При этом увеличивать плату за наем из-за таких работ он не имеет права. Исключение составляют лишь две ситуации: если поломка произошла по вине самого квартиранта или в результате форс-мажорных обстоятельств, приведших к разрушению обьекта.
С другой стороны, у нанимателя тоже есть свои обязательства. Он должен мириться с проведением необходимых работ, даже если они доставляют неудобства или временно ограничивают использование части помещений. Правда, если ремонт затягивается более чем на 20 дней, закон дает право на соразмерное уменьшение месячной платы. Ключевая обязанность жильца – незамедлительно сообщать владельцу о любых обнаруженных дефектах, чтобы тот мог их проверить. Если же ситуация требует экстренного вмешательства, квартирант может устранить неисправность самостоятельно, а затем потребовать от хозяина возмещения расходов.
В то же время, за мелкий текущий ремонт, связанный с повседневной эксплуатацией, отвечает тот, кто проживает в квартире. Замена перегоревшей лампочки, починка жалюзи или сливного бачка унитаза – все это примеры износа, расходы на который покрывает наниматель. Проще говоря, он оплачивает устранение последствий обычного использования вещей или ущерба, нанесенного им самим или его гостями. А вот выход из строя крупной бытовой техники, которая была в квартире при заселении, – это уже забота владельца, если только речь не идет о незначительной поломке вроде замены фильтра или индикатора.
В более запутанных случаях, например при затоплении, ответственность определяется источником проблемы. Если наниматель забыл закрыть кран, платить за последствия будет он. Если прорвало трубу внутри квартиры – это расходы собственника. А если авария произошла на общедомовых коммуникациях, то разбираться с ней будет уже сообщество жильцов всего здания.
Что касается любых переделок, которые квартирант захочет сделать по своей инициативе, то здесь правила очень строги. Статья 23 LAU прямо запрещает вносить какие-либо изменения в конструкцию или облик жилья без письменного и явно выраженного согласия владельца. Категорически не допускаются любые работы, которые могут нарушить безопасность или устойчивость здания. Если жилец проигнорирует эти требования, по окончании контракта он не только рискует не вернуть залог, но и может столкнуться с требованием вернуть квартире первоначальный вид за свой счет. Впрочем, у собственника есть и другая опция: он может сохранить все улучшения, не выплачивая за них никакой компенсации.
