В Испании продолжается затяжная борьба за возвращение собственности: компания Sareb, управляющая активами банков после финансового кризиса, до сих пор не может справиться с проблемой захваченных квартир. По состоянию на осень 2024 года, организация ведёт почти 3 300 судебных разбирательств, пытаясь вернуть себе контроль над жильём, занятым без законных оснований. За последние два года количество подобных дел снизилось незначительно, что говорит о сложности и затянутости процесса.
Постоянное движение: новые и старые проблемы
Жилой фонд Sareb постоянно меняется: одни квартиры освобождаются, другие вновь оказываются занятыми. Это создает замкнутый круг, в котором компания вынуждена одновременно выселять одних жильцов и начинать новые процессы против других. Такая динамика негативно сказывается на финансовом состоянии Sareb, ведь каждый новый иск требует времени, ресурсов и денег.
В сентябре 2023 года в собственности компании находилось около 3 600 объектов, занятых семьями, которые не соответствуют критериям для получения социального жилья или не желают легализовать своё положение. Это означает, что значительная часть жилого фонда не приносит дохода, а наоборот, требует дополнительных расходов на налоги, коммунальные услуги и обслуживание.
Финансовые потери и обесценивание активов
Ситуация с захваченными квартирами приводит к серьёзным убыткам. После возвращения таких объектов Sareb сталкивается с их плачевным состоянием: квартиры часто требуют капитального ремонта, а их стоимость на рынке падает на 65–70% по сравнению с аналогичными свободными объектами. Это отражается на балансе компании и снижает привлекательность её портфеля для инвесторов.
Кроме того, Sareb вынуждена оплачивать все обязательные платежи по этим квартирам, несмотря на отсутствие дохода. В результате, каждый новый случай захвата жилья становится не только юридической, но и экономической проблемой, усугубляющей положение компании.
Социальные программы и аренда: попытка изменить баланс
На фоне этих трудностей Sareb активно развивает программы социального жилья. Об этом мы писали ранее. К 2025 году компания выделила более 11 500 квартир для нуждающихся, что позволило обеспечить жильём около 35 000 человек. В этот список входят объекты, переданные государственным и муниципальным органам, а также квартиры, предоставленные пострадавшим от стихийных бедствий, например, после наводнения в Валенсии (Valencia).
Основная часть фонда предназначена для программы аренды с поддержкой и трудовой интеграцией. За два года количество таких квартир выросло почти вдвое: с 6 000 до 9 800. Однако даже при этом на каждую третью социальную квартиру приходится одна, занятая незаконно, что подчеркивает масштаб проблемы.
Вызовы и перспективы: что ждёт рынок жилья
Проблема захваченных квартир остаётся одной из самых острых для испанского рынка недвижимости. Несмотря на усилия по расширению социального жилья, Sareb не удаётся полностью переломить ситуацию. Судебные процессы затягиваются, а новые случаи захвата появляются регулярно. Это создает дополнительное давление на рынок и мешает эффективному использованию жилого фонда.
В ближайшие годы компания планирует продолжать работу по возвращению собственности и увеличению числа квартир для социального найма. Однако эксперты отмечают, что без изменений в законодательстве и более жёстких мер по предотвращению захватов, проблема вряд ли будет решена быстро.
Как RUSSPAIN писал ранее
Компания Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria) была создана в 2012 году как инструмент для управления проблемными активами испанских банков, пострадавших в результате финансового кризиса. Основная задача организации — выкуп и последующая реализация недвижимости и кредитов, оказавшихся на балансе банков после массовых банкротств. С момента основания Sareb неоднократно сталкивалась с критикой за медленные темпы работы и сложные отношения с арендаторами. В 2022 году контроль над компанией перешёл к государственному Фонду банковской реструктуризации (FROB), что позволило активнее развивать социальные программы. Несмотря на это, Sareb по-прежнему остаётся объектом пристального внимания со стороны общественности и властей, а её деятельность регулярно вызывает споры среди экспертов рынка недвижимости. В последние годы компания делает ставку на сотрудничество с муниципалитетами и расширение числа квартир для социального найма, однако проблема незаконного заселения остаётся одной из самых болезненных для всей системы.
