Судебное решение: новые границы для ассоциаций
Верховный суд Испании (Tribunal Supremo) принял решение, которое меняет подход к управлению жилыми комплексами и распределению расходов между владельцами недвижимости. Теперь ассоциации собственников не вправе самостоятельно устанавливать новые схемы оплаты, если это противоречит изначальным правилам, закреплённым в документах урбанизации. Для внесения изменений потребуется согласие абсолютно всех владельцев, а не только большинства.
История спора: повод для пересмотра
Поводом для разбирательства стал конфликт, возникший в 2017 году в одной из испанских урбанизаций после сильных ливней. Ассоциация собственников потребовала от ряда владельцев оплатить часть расходов на восстановление дорог и подъездов. При этом использовался собственный порядок расчёта, основанный на площади построек, а не на правилах, прописанных в регламенте комплекса. Несогласные с этим жильцы настаивали, что должны платить только по доле, определённой исходным регламентом, где учитывается площадь участка, а не здания.
Позиция суда: защита интересов всех владельцев
Судебная коллегия по гражданским делам поддержала позицию тех, кто не входил в ассоциацию. Было отмечено, что решения частных объединений не могут распространяться на тех, кто не является их членом. Ассоциация — это частная структура, и её внутренние правила обязательны только для участников. Принудительное включение в ассоциацию или навязывание её решений третьим лицам невозможно, даже если большинство владельцев поддерживает такие изменения.
Значение регламента и требования к изменениям
Верховный суд подчеркнул, что изначальный регламент урбанизации определяет, как должны распределяться общие расходы, и это правило действует для всех нынешних и будущих собственников. Любое изменение возможно только при единогласном согласии всех владельцев, поскольку речь идёт о фундаментальных принципах совместного владения. Такой подход приравнивается к правилам, действующим в многоквартирных домах по закону о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal).
Последствия для жилых комплексов по всей стране
Решение суда распространяется на все частные жилые комплексы и урбанизации, независимо от даты их создания. Даже если ассоциация объединяет большинство владельцев, её решения не могут быть обязательными для тех, кто не вступил в объединение. В случае возникновения споров по оплате расходов, определяющим будет только тот порядок, который закреплён в регламенте комплекса. Это решение защищает права индивидуальных собственников и предотвращает возможные злоупотребления со стороны частных объединений.
Чёткое разграничение: ассоциация и сообщество собственников
Суд также провёл чёткую грань между ассоциацией и сообществом собственников. Если ассоциация — это добровольное объединение, то сообщество собственников действует на основании закона и регламента, обязательного для всех. Таким образом, любые попытки ассоциаций навязать свои решения тем, кто не является их членом, теперь официально признаны незаконными.
Влияние на рынок недвижимости
Эксперты отмечают, что это решение Верховного суда может повлиять на практику управления жилыми комплексами по всей Испании. Владельцы недвижимости получили дополнительные гарантии, что их права не будут нарушены решениями частных объединений. Теперь любые изменения в порядке оплаты общих расходов возможны только при полном согласии всех собственников, что делает систему более прозрачной и защищённой.
