Верховный суд Испании поставил точку в громком споре между арендодателями и государством, отказав крупной компании в компенсации за ограничение роста арендных платежей. Решение суда стало неожиданным ударом для владельцев недвижимости, рассчитывавших на солидные выплаты. Судьи признали, что введённые правительством лимиты на индексацию арендной платы не нарушают права собственников и служат общественным интересам.
В центре разбирательства оказалась компания Societat de Arrendaments 2007 S.L.U., которая требовала от государства 631 тысячу евро. Причиной стала мера, ограничившая ежегодное повышение арендной платы до 2% в 2022 и 2023 годах, а в 2024 году — до 3%. Компания утверждала, что такие ограничения фактически лишили её части дохода и нарушили конституционные гарантии собственности.
Аргументы сторон
Арендодатель настаивал: государство вмешалось в частные договоры, навязав жёсткие рамки для обновления ставок. По их мнению, это привело к существенным финансовым потерям, ведь ранее индексация шла по свободно согласованному с арендаторами индексу потребительских цен (IPC). Новый порядок, основанный на Индексе гарантии конкурентоспособности, оказался куда менее выгодным.
В ход пошли и конституционные аргументы. Представители компании ссылались на статью 33.3 Конституции, запрещающую лишать граждан собственности без должной компенсации. Они утверждали, что ограничение роста арендной платы — не что иное, как скрытая экспроприация, и требовали возмещения убытков.
Позиция Верховного суда
Судьи, однако, не согласились с этими доводами. В решении, подготовленном судьёй Франсиско Хавьером Пуэйо (Francisco Javier Pueyo), подчёркивается: государство вправе вводить разумные ограничения на обновление арендных ставок, если это необходимо для защиты социально уязвимых групп и стабилизации рынка жилья. По мнению суда, такие меры не лишают собственников их прав, а лишь временно ограничивают их в интересах общества.
Верховный суд напомнил: для признания вмешательства в собственность незаконным требуется полное лишение права или его существенное ограничение. В данном случае речь идёт о временной мере, не затрагивающей саму суть права собственности. Судьи также отметили, что ограничения были введены в ответ на беспрецедентный рост инфляции, вызванный внешними факторами, включая войну в Украине и экономические потрясения на острове Ла-Пальма.
Контекст и последствия
Ограничения на рост арендной платы были закреплены в чрезвычайных указах правительства, принятых в марте 2022 года и продлённых дважды. Власти объясняли: в условиях, когда инфляция достигла 7,6% — максимума за 35 лет, а в июле 2022 года и вовсе превысила 10%, свободная индексация по IPC стала неприемлемой. Новые правила должны были защитить арендаторов от резкого скачка расходов на жильё.
Суд подчеркнул, что подобные меры соответствуют социальной функции собственности, закреплённой в Конституции. Временное ограничение прав арендодателей оправдано необходимостью поддержать наиболее уязвимых граждан и стабилизировать рынок аренды. Судьи отдельно отметили: государство не обязано компенсировать гипотетические потери или упущенную выгоду, если не доказан прямой и реальный ущерб.
Вторая попытка — тот же результат
Это уже не первый случай, когда Верховный суд встаёт на сторону арендаторов. В сентябре прошлого года аналогичное решение было вынесено по иску частного собственника, который требовал от государства компенсацию в размере 425,52 евро. Его квартира сдавалась за 958,50 евро в месяц, и он рассчитывал на повышение до 1.013,13 евро, если бы индексация шла по прежним правилам. Однако из-за лимита рост оказался скромнее, и собственник попытался взыскать разницу.
Суд и в этом случае не нашёл оснований для выплаты компенсации. Было отмечено, что ответственность государства за законодательные ограничения наступает только в исключительных случаях, когда доказан прямой ущерб. Ожидаемая прибыль или гипотетические потери не могут служить основанием для возмещения.
Рынок аренды под контролем
Решения Верховного суда фактически закрепили новую практику регулирования рынка аренды в Испании. Теперь арендодатели не могут рассчитывать на компенсации за ограничение роста ставок, если не докажут реальный ущерб. Для арендаторов это означает большую предсказуемость и защиту от резких скачков цен, особенно в периоды экономической нестабильности.
В то же время, владельцы недвижимости вынуждены мириться с временными ограничениями, которые, по мнению суда, не нарушают их основные права. Судьи подчёркивают: баланс между интересами собственников и необходимостью социальной защиты должен соблюдаться, особенно в кризисные периоды.
Если Вы не знали, Societat de Arrendaments 2007 S.L.U. — одна из крупных компаний, специализирующихся на управлении жилой недвижимостью в Испании. Организация активно участвует в аренде и обслуживании жилых объектов, а также регулярно становится участником судебных споров, связанных с регулированием рынка аренды. Компания известна своей жёсткой позицией в вопросах защиты интересов арендодателей и не раз пыталась оспорить государственные меры по ограничению роста арендных ставок.
