Испанский рынок недвижимости оказался на грани масштабных перемен. Крупнейшие консалтинговые компании страны объединились, чтобы публично заявить: энергетические ограничения и избыточное регулирование ставят под угрозу не только новые жилые проекты, но и развитие логистики, офисных пространств, а также критически важных инфраструктур, включая дата-центры. Несмотря на эти вызовы, эксперты прогнозируют, что к концу 2025 года объем инвестиций может достичь рекордных 17 миллиардов евро — это станет третьим по величине показателем за всю историю сектора.
Глава Ассоциации консалтинговых компаний в недвижимости (ACI) Рикардо Марти-Флюша (Ricardo Martí-Fluxá) подчеркнул: Испания сталкивается с хроническим дефицитом жилья. Каждый год появляется около 200 тысяч новых домохозяйств, а строится лишь 80–100 тысяч квартир. Если не устранить существующие препятствия, разрыв между спросом и предложением будет только расти. По его мнению, попытки государства вмешаться в рынок зачастую приводят к чрезмерному регулированию, что лишь усугубляет ситуацию. В качестве решения ACI настаивает на необходимости юридической стабильности, партнерства между государством и бизнесом, а также принятия новой градостроительной политики, основанной на профессиональных стандартах.
Энергия и логистика
Особое беспокойство вызывает ситуация в логистическом и технологическом секторах. По словам главы BNP Paribas Real Estate в Испании Игнасио Мартинес-Авиаля (Ignacio Martínez-Avial), под угрозой срыва оказались проекты на площади 3 миллиона квадратных метров из-за нехватки электрических мощностей. Эта проблема затрагивает не только склады, но и крупные жилые комплексы, а также другие отрасли.
Микель Эчаваррен (Mikel Echavarren), руководитель Colliers, отметил, что в стране есть и спрос, и инвестиционный капитал, однако неспособность энергетических сетей обеспечить необходимое распределение электроэнергии блокирует принятие стратегических решений. В результате инвесторы могут переключить внимание на другие европейские рынки. В цифровой сфере ситуация стала критической: несмотря на то, что Испания производит вдвое больше энергии, чем потребляет, она не может доставить ее туда, где строятся дата-центры — ключевые объекты для искусственного интеллекта, облачных сервисов и цифровой экономики. Эчаваррен подверг критике государственную политику, которая определяет направления инвестиций в энергетику, не учитывая реальные потребности и темпы технологических изменений.
Офисные пространства
Рынок офисной недвижимости также страдает от жестких регуляторных рамок. Руководитель JLL в Испании Энрике Лосантос (Enrique Losantos) обратил внимание на резкую поляризацию: в центре Мадрида и Барселоны практически не осталось свободных площадей, тогда как на окраинах пустуют целые бизнес-парки. Медленные процедуры по изменению назначения зданий мешают превращать устаревшие офисы в жилые помещения.
Алехандро Кампой (Alejandro Campoy), управляющий Savills, выделил необычную тенденцию: офисные площади исчезают, а новые не строятся. С 2022 года из-за смены назначения под жилье и гостиницы рынок потерял полмиллиона квадратных метров офисов. Это может привести к росту арендных ставок как в престижных районах, так и на периферии.
Дефицит жилья
Проблема с доступным жильем в Испании усугубляется сразу несколькими факторами. Дефицит оценивается в 400–600 тысяч квартир. Причины — нехватка земли из-за отсутствия градостроительных планов, хроническая бюрократия (яркий пример — 35-летняя задержка проекта Madrid Nuevo Norte), рост стоимости строительства и старение рабочей силы. Даже если устранить все препятствия немедленно, ликвидировать разрыв быстро не получится.
Лосантос также отметил, что страх перед незаконным заселением и последствия нового закона о жилье вынуждают владельцев держать тысячи квартир вне рынка аренды. Среди предложенных решений — увеличение плотности застройки, разрешение на надстройку этажей, разделение крупных квартир на несколько меньших и смягчение правил аренды для упрощения смены назначения помещений.
Государственные инициативы
В ходе обсуждения эксперты затронули проект Casa 47 — новую государственную компанию по строительству доступного жилья. Микель Эчаваррен назвал эту инициативу «провалом», объяснив, что она опирается на земли Sareb, которые в основном расположены в районах с низким спросом. Кроме того, объекты Министерства обороны, такие как Operación Campamento, требуют 10–12 лет на реализацию, что исключает быстрый эффект.
Государство планирует инвестировать всего 100 миллионов евро в год — сумма, которую эксперты считают незначительной на фоне масштабов проблемы. Кроме того, модель управления через некоммерческие организации вызывает сомнения: в Испании практически нет операторов, способных работать с жильем в таких объемах. Бюрократические структуры и медленные процессы также не способствуют эффективности.
Гостиницы и альтернативные активы
Сегмент гостиниц по-прежнему привлекает значительные инвестиции, причем основную роль играет испанский капитал. Однако ограничения, введенные для туристических апартаментов, могут привести к удорожанию поездок и снижению конкурентоспособности таких городов, как Мадрид и Барселона. В торговой недвижимости наблюдается восстановление: объем инвестиций приближается к 2,5 миллиардам евро, а институциональные инвесторы возвращаются на рынок.
В альтернативных активах, по словам главы CBRE Адольфо Рамиреса-Эскудеро (Adolfo Ramírez-Escudero), уже сосредоточено до 20% всех вложений. Особый интерес вызывают студенческие резиденции, жилье для пожилых и образовательные объекты. Однако развитие сегмента senior living сдерживается отсутствием крупных операторов и жесткими нормативными требованиями. Энергетические ограничения и сложности с получением лицензий остаются ключевыми барьерами для всех новых проектов.
Взгляд в будущее
В завершение встречи участники подчеркнули: если Испания не решит проблемы с энергетикой, не ускорит реформу регулирования и не обеспечит юридическую защиту инвесторов, страна рискует потерять стратегические вложения. Глава ACI призвал к национальному соглашению по вопросам жилья, а эксперты настаивают на необходимости технического подхода к планированию электросетей и реформе градостроительных норм. Как выразился Микель Эчаваррен, Испания может либо стать лидером в сфере дата-центров, либо остаться в плену устаревших решений.
К слову, Ассоциация консалтинговых компаний в недвижимости (ACI) объединяет ведущих игроков рынка, включая международные и испанские бренды. Организация занимается аналитикой, лоббированием интересов сектора и продвижением стандартов прозрачности. В состав ACI входят такие компании, как JLL, Savills, CBRE, BNP Paribas Real Estate и Colliers. Ассоциация регулярно проводит отраслевые встречи и формирует экспертные рекомендации для правительства и бизнеса.
