В Испании споры вокруг остекления дворов-колодцев (patio de luces) не утихают годами. Казалось бы, если у тебя есть разрешение от соседей, можно спокойно обустраивать личное пространство. Но реальность оказывается куда сложнее: даже спустя несколько лет после согласия собрания жильцов, любой недочет способен обернуться требованием разобрать конструкцию за свой счет. Именно такой случай недавно рассмотрела провинциальная судебная инстанция в Жироне (Girona), вновь напомнив: формальности здесь не пустой звук.
В центре истории — владелец квартиры, который решил установить прозрачное ограждение из метакрилата во дворе-колодце, прилегающем к его жилью. Соседи не возражали, но поставили условие: прежде чем приступить к работам, нужно предоставить технический проект, подтверждающий безопасность и соответствие нормам. Документ так и не был представлен, однако работы были выполнены. Итог — судебная тяжба, требование вернуть все как было и немалые расходы для собственника.
Условия и последствия
Многие уверены: если дворик закреплен за квартирой, можно распоряжаться им по своему усмотрению. Однако в испанском законодательстве четко прописано: даже если пространство находится в частном пользовании, его конструкция и внешний вид остаются под контролем сообщества собственников. Особенно если речь идет о дворах-колодцах, которые обеспечивают вентиляцию, свет и доступ к коммуникациям всего здания.
В данном случае собрание жильцов дало добро на остекление, но с оговоркой — только после предоставления профессионального проекта. Это требование не было выполнено, и спустя время, на очередном собрании, разрешение было отозвано. Несмотря на это, владелец все же установил конструкцию, чем вызвал негодование соседей и последующее обращение в суд.
Судебная практика
Суд первой инстанции в Фигерасе (Figueres) встал на сторону сообщества: работы признаны незаконными, так как затронули общие элементы здания и были выполнены без действующего разрешения. Апелляция не помогла — провинциальный суд Жироны подтвердил: если не выполнены условия, на которых выдано согласие, оно теряет силу. Более того, даже если изначально разрешение было получено, его можно отозвать, если собственник не соблюдает требования.
Особое внимание суд уделил тому, что двор-колодец — это не просто «чужой» уголок, а важная часть инфраструктуры дома. Здесь проходят трубы, вентиляция, а иногда и электрокабели. Любое вмешательство, затрудняющее доступ или нарушающее безопасность, требует строгого контроля. Поэтому технический проект — не формальность, а гарантия того, что интересы всех жильцов будут учтены.
Правовые нюансы
В решении суда отдельно упоминается статья 553-36 Гражданского кодекса Каталонии, регулирующая права и обязанности владельцев в многоквартирных домах. Закон однозначно гласит: любые работы, затрагивающие внешний облик здания или общие элементы, возможны только с согласия собрания. Даже если речь идет о пространстве, закрепленном за конкретной квартирой, свобода действий ограничена интересами всего сообщества.
В рассматриваемом случае владелец проигнорировал не только требование о проекте, но и последующую отмену разрешения. Это стало решающим аргументом для суда: если условия не выполнены, никакие ссылки на «личное пространство» не помогут. Более того, суд подчеркнул: решения собрания обязательны для всех, даже если кто-то с ними не согласен, пока они не оспорены в установленном порядке.
Риски для собственников
История из Жироны — не единичный случай. В последние годы испанские суды все чаще сталкиваются с конфликтами вокруг остекления и других изменений во дворах-колодцах. Владельцы, стремясь улучшить комфорт, нередко забывают о юридических тонкостях. А ведь даже малейшее нарушение процедуры может привести к серьезным последствиям: от судебных разбирательств до необходимости демонтировать дорогостоящие конструкции.
Судебная практика показывает: формальное согласие собрания — лишь первый шаг. Куда важнее — строгое соблюдение всех условий, прописанных в решении. Иначе разрешение может быть отозвано в любой момент, а собственник останется не только без остекления, но и с внушительным счетом за восстановление прежнего состояния.
Если Вы не знали, в Испании вопросы, связанные с изменением общих элементов зданий, регулируются не только национальным, но и региональным законодательством. В Каталонии действует собственный Гражданский кодекс, который детально описывает права и обязанности владельцев жилья в многоквартирных домах. Собрания жильцов обладают широкими полномочиями, а их решения обязательны для всех собственников, независимо от личного мнения. Нарушение этих правил может привести к судебным искам и значительным финансовым потерям.
