В Каталонии разгорелась новая дискуссия вокруг прав собственников и обязанностей по предоставлению жилья. Решение, принятое в июле 2025 года провинциальным судом Барселоны (Audiencia Provincial de Barcelona), стало неожиданным поворотом для многих владельцев недвижимости. Теперь, если квартира занята без какого-либо юридического основания, собственник вправе обратиться в суд с требованием о выселении, не предлагая жильцам социальный контракт аренды. Это решение уже вызвало волну обсуждений среди юристов, арендаторов и владельцев жилья.
Судебная практика в Каталонии долгое время оставалась неоднозначной. Некоторые суды требовали от собственников сначала попытаться договориться с оккупантами о социальном найме, прежде чем подавать иск о выселении. Однако новая позиция провинциального суда Барселоны расставила акценты иначе. Теперь отсутствие предложения социального найма не считается препятствием для обращения в суд, если речь идет о так называемом «прекарии» — ситуации, когда жилье занято без договора, разрешения или иного законного основания.
Это решение касается не только частных лиц, но и компаний, владеющих недвижимостью. В рассматриваемом деле крупная компания обнаружила, что ее квартира в Гранойерсе (Granollers) занята без согласия. После обращения в суд первой инстанции собственник получил решение о выселении, а попытка оспорить его в апелляции не увенчалась успехом. Главный аргумент ответчика — отсутствие предложения социального найма — был отвергнут судом.
Юридические нюансы
Вопрос о необходимости предложения социального найма в Каталонии регулируется региональным законодательством, в частности, Законом 24/2015. Этот закон был принят для борьбы с жилищным кризисом и предусматривает ряд мер поддержки для уязвимых групп населения. Однако Конституционный суд Испании неоднократно указывал, что автономные сообщества не вправе вводить процессуальные барьеры для обращения в гражданские суды. В результате некоторые положения закона были признаны недействительными.
Провинциальный суд Барселоны в своем решении подчеркнул, что требование о предварительном предложении социального найма не может быть обязательным условием для подачи иска о выселении. Судьи напомнили: если у жильца нет ни договора, ни разрешения, ни иного документа, подтверждающего право на проживание, собственник может требовать освобождения квартиры без дополнительных формальностей. Исключения возможны только в строго определенных законом случаях, например, при выселении после невыплаты аренды или при ипотечном взыскании, и только если истец — крупный собственник.
Влияние на рынок
Решение суда уже вызвало оживленную реакцию среди экспертов рынка недвижимости. Для владельцев жилья это означает возможность быстрее вернуть свою собственность, не тратя время на длительные переговоры и бюрократические процедуры. С другой стороны, правозащитники опасаются, что подобная практика может привести к росту числа выселений и усугубить положение социально незащищенных граждан.
В то же время суд напомнил, что социальная уязвимость жильцов не игнорируется полностью. Если в процессе исполнения решения о выселении выясняется, что жильцы находятся в трудной жизненной ситуации, суд может приостановить исполнение и привлечь социальные службы для поиска альтернативного решения. Однако это происходит уже после вынесения решения о выселении, а не на этапе подачи иска.
Позиция судов
Провинциальный суд Барселоны ссылается на собственное решение от февраля 2020 года, где был выработан единый подход к подобным делам. Согласно этому подходу, отсутствие предложения социального найма не может служить основанием для отказа в рассмотрении иска или признания его недопустимым. Это правило распространяется на все случаи выселения по причине отсутствия договора, а также на дела о прекращении аренды и невыплате платежей.
В рассматриваемом деле суд также отметил, что положения Закона 24/2015 о социальном найме не применимы к ситуациям, когда между сторонами не существовало никаких договорных отношений. Таким образом, собственники получили четкий сигнал: если жилье занято без законных оснований, они могут действовать решительно и без лишних проволочек.
Социальная уязвимость
Особое внимание в решении уделено вопросу социальной уязвимости. Судьи подчеркивают, что наличие сложной жизненной ситуации у жильцов не препятствует вынесению решения о выселении. Однако на этапе исполнения решения суд может учесть эти обстоятельства и при необходимости приостановить выселение, чтобы дать время для вмешательства социальных служб. Такой подход позволяет балансировать между правами собственников и необходимостью защиты наиболее уязвимых групп населения.
Эксперты отмечают, что новая судебная практика может стать ориентиром для других регионов Испании, где проблема незаконного заселения жилья стоит особенно остро. Владельцы недвижимости получили дополнительные инструменты для защиты своих интересов, а суды — четкие критерии для рассмотрения подобных дел.
Если Вы не знали, компания idealista — один из крупнейших онлайн-порталов по недвижимости в Испании и Европе. Сервис предоставляет актуальные данные о рынке жилья, аналитические обзоры и юридические консультации для собственников, арендаторов и инвесторов. idealista активно следит за изменениями в законодательстве и судебной практике, регулярно публикуя экспертные материалы и новости о ключевых событиях в сфере недвижимости. Благодаря этому ресурс стал незаменимым помощником для всех, кто интересуется рынком жилья в Испании.
