Los propietarios de bienes inmuebles en España que deciden vender su vivienda se enfrentan a una serie de pagos obligatorios. Pocos imaginan que la suma final que deberán entregar al Estado puede diferir notablemente de lo esperado. En 2026, las reglas se endurecieron aún más: las autoridades fiscales vigilan de cerca cada operación y los ayuntamientos aprovechan cualquier oportunidad para aumentar su presupuesto a costa de los vendedores.
La compraventa de un inmueble no se limita a la firma ante notario y al ingreso en cuenta. Detrás hay una serie de obligaciones fiscales que incluso pueden sorprender a propietarios experimentados. Es fundamental conocer qué impuestos deben pagarse, en qué casos se pueden aplicar exenciones y por qué es un error ignorar incluso los beneficios más pequeños de la venta.
Impuestos principales
El primer impuesto del que debe ocuparse el vendedor es el de la ganancia patrimonial, que se declara en la renta anual (IRPF). Si el piso se compró más barato de lo que se vende, la diferencia se considera una ganancia y tributa según los tipos fijados para las rentas del ahorro. En 2026, estos tipos van del 19% al 28%, dependiendo de la cuantía de la ganancia obtenida.
El segundo pago obligatorio es el impuesto municipal sobre el aumento del valor del suelo (plusvalía municipal). Su cálculo se basa en la diferencia entre el valor catastral del terreno en el momento de la compra y de la venta, así como en el período de propiedad. A partir de 2026, se han revisado los coeficientes para calcular este impuesto: cuanto menor sea el tiempo transcurrido entre la compra y la venta, más alta será la tasa. Esto afecta especialmente a quienes deciden desprenderse rápidamente de un inmueble.
Tampoco hay que olvidar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que formalmente debe abonar la persona que era propietaria del piso a 1 de enero del año en que se realiza la operación. Sin embargo, en la práctica, las partes suelen acordar un reparto proporcional de este importe, aunque la obligación legal recae en el vendedor.
Cuándo no es necesario pagar el impuesto
Existen situaciones en las que no es necesario abonar el impuesto sobre el incremento patrimonial. Si la venta genera una pérdida, el Estado no solo deja de exigir el pago, sino que además permite compensar ese saldo negativo en la declaración de otros impuestos. No obstante, incluso en este caso, es obligatorio reflejar la operación en la declaración fiscal; de lo contrario, se corre el riesgo de recibir una sanción.
Cabe prestar especial atención a las denominadas exenciones fiscales. La más habitual es la exención del impuesto al reinvertir el importe íntegro de la venta en la compra de una nueva vivienda habitual. Si la totalidad del dinero obtenido se destina a adquirir otra residencia para vivir de forma permanente, Hacienda no reclamará el pago. Pero si se utiliza aunque sea una parte de ese dinero para otros fines, la exención se pierde.
Para los ciudadanos mayores de 65 años existe una excepción: si venden su única vivienda habitual, quedan exentos de pagar este impuesto. Esta norma también se aplica a las personas con un grado de discapacidad severo. Importante: si se trata de una segunda o tercera vivienda, el beneficio no se aplica.
Plusvalía: últimas novedades
El impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (plusvalía municipal) se ha convertido en los últimos años en un verdadero quebradero de cabeza para los vendedores. A partir de 2026, los coeficientes para calcular este impuesto han sido incrementados, especialmente para quienes han sido propietarios de la vivienda durante menos de tres años. Los ayuntamientos justifican esta medida como un esfuerzo para combatir la especulación, pero en la práctica se ven perjudicados los propietarios que solo desean cambiar de residencia.
Si antes el impuesto se calculaba de forma automática, ahora el vendedor debe demostrar que el valor del suelo realmente ha aumentado. Si no ha habido incremento, no tendrá que pagar, pero deberá presentar una considerable cantidad de documentación. Un error en los cálculos o fuera de plazo en la solicitud puede acarrear graves sanciones.
En algunos casos es posible reducir el importe del impuesto si se demuestra que parte del valor de la vivienda se ha invertido en reformas de envergadura o reconstrucción. Sin embargo, los ayuntamientos suelen mostrarse reacios a aceptar estos argumentos y el proceso de aprobación puede extenderse durante meses.
Gastos ocultos
Además de los impuestos principales, el vendedor debe afrontar una serie de gastos adicionales. Los servicios de notaría, el registro de la operación y los honorarios de la agencia inmobiliaria corren a cargo del propietario. En algunos casos, los costes de tramitación pueden alcanzar varios miles de euros.
Tampoco hay que olvidar la obligación de obtener el certificado de eficiencia energética, sin el cual la venta es imposible. Su precio varía según la región y la superficie del inmueble, pero en promedio oscila entre 100 y 300 euros. La falta o el retraso en su obtención puede acarrear sanciones económicas.
Como resultado, la cantidad que el vendedor recibe finalmente puede ser mucho menor de lo esperado. Muchos propietarios, al no prever todos los gastos, se sorprenden negativamente al ver la cifra final en el extracto bancario.
Qué cambió en 2026
En 2026, las autoridades españolas endurecieron el control sobre las operaciones inmobiliarias. La Agencia Tributaria utiliza de forma activa herramientas digitales para rastrear transacciones y detectar intentos de evasión fiscal. Cualquier error en la declaración puede conducir a una inspección y a pagos adicionales.
Los ayuntamientos obtuvieron el derecho de fijar sus propios coeficientes para calcular la plusvalía municipal, lo que provocó grandes diferencias entre regiones. En algunas ciudades, la carga fiscal casi se duplicó respecto a 2024. Se recomienda a los vendedores consultar con profesionales y verificar siempre las tasas vigentes.
Se presta especial atención a las operaciones con participación de no residentes. Para ellos existen normas específicas y la supervisión por parte de las autoridades fiscales es aún más estricta. Los errores en la documentación pueden provocar el bloqueo de la operación y largas disputas legales.
Si no lo sabía, en España el mercado inmobiliario siempre se ha considerado uno de los más dinámicos de Europa. Cada año se cierran cientos de miles de compraventas de viviendas, y el sistema fiscal se adapta continuamente a las nuevas circunstancias. En 2026, se hace especial hincapié en la transparencia de las transacciones y en la lucha contra la evasión fiscal. Para los vendedores, esto implica la necesidad de preparar cuidadosamente cada operación y tener en cuenta todos los posibles gastos.
