Particularidades de la regulación de los contratos de vivienda en alquiler
Antes de firmar un contrato de alquiler en España, es fundamental revisar cuidadosamente todas las condiciones. Cualquier cláusula puede influir en los derechos y obligaciones de las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) establece las normas básicas para estos acuerdos. Sin embargo, no todos los inquilinos conocen las oportunidades que ofrece esta normativa.
Derecho de tanteo del inquilino ante la venta de la vivienda
Uno de los puntos clave, aunque no siempre ampliamente discutido de la LAU, es el derecho de tanteo. Según el artículo 25 de la LAU, si el propietario decide vender una vivienda que está arrendada, el inquilino tiene prioridad para comprarla. Esto significa que, antes de cerrar cualquier acuerdo con un tercero, el propietario debe ofrecer la vivienda al arrendatario en las mismas condiciones.
La ley prevé dos mecanismos: el derecho de tanteo y el derecho de retracto. En el primer caso, el inquilino puede ejercer su derecho durante 30 días naturales después de recibir la notificación formal de venta, en la que deben figurar el precio y las condiciones. Si la notificación no se envía o carece de información esencial, entra en vigor el derecho de retracto. Así, el arrendatario puede adquirir la vivienda una vez realizada la venta, repitiendo las condiciones bajo las que se cerró la operación.
Restricciones y excepciones previstas por la ley
El plazo de validez de la notificación para ejercer el derecho de adquisición preferente está limitado a 180 días desde el momento de su envío. La prioridad del inquilino se mantiene frente a otros interesados, excepto copropietarios o personas cuyo derecho esté registrado en el Registro de la Propiedad antes de la firma del contrato de alquiler.
Si el propietario vende toda la casa o todos los pisos del edificio, el inquilino no puede ejercer su derecho únicamente sobre una vivienda. En estos casos, la preferencia puede ser otorgada a organismos públicos si están interesados en adquirir la totalidad del inmueble.
Tampoco se permite al inquilino comprar solo la vivienda si el contrato de alquiler incluye anexos, como plazas de garaje o trasteros. En ese caso, la adquisición solo es posible para todo el conjunto en su totalidad.
Para inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad se requiere confirmación de que el inquilino fue notificado conforme a la legislación.
Posibilidad de renunciar al derecho de adquisición preferente
La LAU permite la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente. El punto ocho del artículo 25 contempla que las partes pueden acordar dicha renuncia. En ese caso, el propietario debe informar al inquilino de su intención de venta con al menos 30 días de antelación a la operación. Esta cláusula es habitual en los contratos, especialmente en regiones con alta rotación de inquilinos.
Los abogados recomiendan revisar cuidadosamente las condiciones del contrato antes de firmar. Renunciar al derecho preferente podría hacer que el arrendatario pierda la oportunidad de adquirir la vivienda en condiciones favorables.
