En España, cada complejo residencial o edificio de apartamentos está organizado en la llamada comunidad de propietarios. Todos los propietarios de viviendas realizan aportaciones mensuales obligatorias, con las que se elabora un presupuesto anual. Estos fondos se destinan exclusivamente al mantenimiento, el pago de los servicios comunes y la solución de los problemas generales del edificio. Sin embargo, a veces el dinero empieza a usarse para otros fines, lo que puede acarrear consecuencias desagradables para todos los implicados.
La forma en que se gestionan los fondos comunes genera muchas dudas. No se trata solo de transparencia, sino también de legalidad. Si el presidente o el administrador decide manejar los excedentes del presupuesto por su cuenta, sin autorización de la asamblea general, puede acabar en medio de un escándalo e incluso enfrentarse a un proceso judicial. La ley es clara: cualquier gasto debe ser aprobado por la mayoría de los propietarios, y desviarse del plan acordado puede considerarse un abuso de poder.
Un presupuesto bajo control
El presupuesto anual de la comunidad se aprueba en la asamblea general por mayoría simple. Incluye todos los gastos obligatorios: desde el pago de la luz y el agua, hasta el mantenimiento de ascensores y la limpieza de las zonas comunes. Además, siempre se prevé una reserva para situaciones imprevistas, como reparaciones urgentes o trabajos de seguridad.
Si surge la necesidad de gastos adicionales no previstos previamente, se convoca una junta extraordinaria. Solo tras la aprobación de la mayoría de los propietarios se puede organizar la llamada ‘derrama’, es decir, una contribución extraordinaria. Incluso si quedan fondos sin usar en la cuenta, no se pueden destinar a nuevos proyectos sin el consentimiento de todos los vecinos. Cualquier iniciativa debe ser transparente y comprensible para todos los participantes.
Experimentos peligrosos
A veces, los presidentes o administradores deciden actuar por iniciativa propia y destinan fondos a fines no acordados previamente. Por ejemplo, gastan el remanente de la derrama en mejoras del patio o en una reforma que nadie había solicitado. En estos casos, ya no se trata de un simple error de gestión, sino de una posible infracción legal. El Código Penal español (artículo 252) contempla responsabilidad por uso indebido de fondos —incluyendo la posibilidad de delito por abuso de administración o apropiación indebida.
En la historia de las comunidades en España ha habido casos aún más escandalosos. Hace algunos años, en Estepona, el presidente de una comunidad se asignó un salario de 86.000 euros al año sin informar a los demás vecinos. El resultado: un proceso judicial y un escándalo que sacudió a toda la provincia. Este tipo de historias sirven de lección para otros: cualquier decisión financiera debe tomarse de forma colectiva y registrarse en las actas de las reuniones.
Cómo se elabora el presupuesto
Elaborar un presupuesto es un proceso sencillo, pero requiere atención a los detalles. En primer lugar, se tienen en cuenta los gastos habituales: pagos de servicios públicos, mantenimiento de áreas comunes, salarios del personal (por ejemplo, del conserje o del jardinero). Luego se suman los posibles gastos imprevistos, como emergencias u otras situaciones no planificadas.
Una vez calculadas todas las partidas, la suma final se presenta para su aprobación en la asamblea general. Solo después de ser aprobada por la mayoría de los vecinos, el presupuesto se vuelve obligatorio para todos. Si al finalizar el año quedan fondos sin utilizar, los propietarios deciden qué hacer con ellos: dejarlos en reserva o devolverlos a los residentes. Nadie tiene derecho a gestionar ese dinero de forma unilateral.
Riesgos para quienes incumplen
Cualquier uso no autorizado de los fondos puede tener consecuencias graves. Además de la pérdida de confianza por parte de los vecinos, el infractor se expone a responsabilidad administrativa o incluso penal. Si se detectan abusos, los residentes pueden acudir a los tribunales, y los responsables podrían verse obligados a devolver el dinero y ser sancionados según la ley.
Para evitar conflictos, se recomienda detallar al máximo todas las partidas de gastos e informar periódicamente a los propietarios sobre el movimiento de fondos. La transparencia y la apertura son fundamentales para una convivencia tranquila en cualquier edificio.
Si no lo sabía, en España la actividad de los presidentes y administradores de comunidades está regulada no solo por los estatutos internos, sino también por la legislación nacional. Cualquier decisión financiera debe quedar reflejada en las actas de las reuniones y estar disponible para su revisión por parte de todos los propietarios. En caso de disputas, los residentes pueden consultar a administradores profesionales o abogados especializados en cuestiones inmobiliarias y gestión de comunidades residenciales.
