En uno de los complejos residenciales de Navarra estalló un conflicto que, de forma inesperada, terminó con una sentencia judicial y una importante indemnización. El propietario de unos locales comerciales en la planta baja se enfrentó a filtraciones constantes, que no solo dañaron los techos, sino que también obligaron a realizar costosas reparaciones. La causa no se encontraba en su propiedad, sino en una estructura situada en la planta superior: el llamado «patio de luces», que en la documentación figuraba como un elemento común del edificio.
La situación se complicó cuando uno de los vecinos, sin consultar con la comunidad, instaló una terraza de grandes dimensiones en dicho espacio común. Durante la instalación, se dañaron las capas de impermeabilización, lo que provocó filtraciones de agua en los locales comerciales. A pesar de las reiteradas quejas del afectado al administrador y a los vecinos, no se tomaron medidas para solucionar el problema. Finalmente, el caso llegó a los tribunales, donde se evidenció que la inacción de la comunidad podía acarrear importantes consecuencias económicas.
Disputa judicial
En un primer momento, el juzgado de primera instancia de Tudela se posicionó a favor de la comunidad, considerando que la responsabilidad recaía únicamente en el vecino que realizó la obra de forma unilateral. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Navarra revisó este criterio. Los magistrados subrayaron que, aunque la propiedad común se use de manera individual, todos los vecinos tienen la obligación de velar por su estado y evitar posibles daños.
Durante la investigación se constató que la comunidad estaba al tanto de la construcción ilegal y de que las filtraciones continuaban incluso después del primer incidente. Sin embargo, no se tomaron medidas para reparar los daños ni prevenir nuevos desperfectos. El tribunal consideró que esta indiferencia equivalía a una infracción de la ley sobre el mantenimiento de las partes comunes del edificio.
Responsabilidad de la comunidad
En el fallo, el tribunal destacó el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a los propietarios a mantener en buen estado el edificio y sus elementos comunes. Ignorar infracciones evidentes, especialmente si ya han provocado daños, se interpreta como negligencia. Los jueces subrayaron que, aunque el derecho de uso de cierta parte del edificio pertenezca a un solo propietario, cualquier modificación estructural requiere el consentimiento de todos los vecinos.
En este caso, la ausencia de dicho consentimiento y la posterior inacción de la comunidad fueron factores clave en la sentencia desfavorable. El tribunal ordenó el pago de 7.514,58 euros en concepto de indemnización por daños materiales y obligó a la comunidad a corregir la causa de las filtraciones a su propio cargo.
Qué hacer en situaciones similares
Los expertos recomiendan: si se enfrenta a un problema similar, no se limite a quejas verbales. Es fundamental dejar constancia por escrito de todas las reclamaciones—ya sea enviando un correo electrónico, una carta certificada o incluso utilizando los servicios de un notario. Es necesario exigir que la cuestión se incluya en el orden del día de la reunión de vecinos y solicitar la realización de una inspección técnica.
Si no hay respuesta, esto puede convertirse en un argumento decisivo ante el tribunal. Es recomendable adjuntar al caso fotografías, vídeos, informes de peritos y todos los documentos que acrediten los gastos de reparación. Cuantas más pruebas se presenten, mayores serán las posibilidades de éxito en el proceso judicial.
Aspectos legales
El tribunal también hizo referencia al artículo 1910 del Código Civil de España (Código Civil), según el cual la responsabilidad por los daños causados por agua recae en los propietarios de las zonas comunes del edificio. En este caso, la comunidad no solo estaba al tanto del problema, sino que tampoco tomó medidas para solucionarlo, lo que fue la base para exigir la indemnización.
Cabe destacar que el tribunal reconoció el derecho de la comunidad a presentar una acción de repetición contra el vecino que instaló la terraza sin autorización. Sin embargo, frente al propietario afectado, la responsabilidad recae en la comunidad de vecinos y no en el individuo que realizó la modificación ilegal.
Por si no lo sabía, la Audiencia Provincial de Navarra es uno de los principales órganos judiciales de la región, encargado de revisar apelaciones en casos civiles y penales. Sus resoluciones a menudo sientan precedentes para disputas similares en toda España. Las cuestiones relacionadas con el mantenimiento de las zonas comunes de los edificios y la responsabilidad de los vecinos sobre su estado suelen ser motivo de litigios, especialmente en complejos residenciales antiguos. En estos casos, los tribunales cada vez más dan la razón a los afectados cuando la comunidad no actúa o ignora problemas evidentes.
