En los últimos años, el número de viviendas con protección oficial frente al aumento de precios ha disminuido notablemente en Madrid. Entre 2019 y 2025, casi 10.000 de estas viviendas perdieron su estatus y entraron en el mercado libre. Esto significa que su precio ya no está regulado y que ahora se venden o alquilan a precios que, en muchos casos, superan considerablemente los originales.
Las autoridades regionales siguen destacando su liderazgo en materia de vivienda asequible. Según sus datos, en la capital y su área metropolitana existen más de 25.000 viviendas con precios limitados. Sin embargo, a pesar de la construcción de nuevas promociones, el número total de estos inmuebles está disminuyendo. La razón es el vencimiento del periodo de protección: una vez agotado este plazo, las viviendas pasan automáticamente a ser de libre mercado y pierden todas las restricciones.
Plazos y normativa
En Madrid, las viviendas con protección frente a la subida de precios conservan este estatus entre 10 y 15 años, dependiendo de si se destinan al alquiler o a la venta. Tras este periodo, la vivienda puede venderse a precio de mercado. En otras regiones de España las normativas son distintas. Por ejemplo, en el País Vasco (País Vasco) la protección es indefinida y allí existen unas 55.000 viviendas de este tipo. En Cataluña y la Comunidad Valenciana las restricciones se mantienen entre 10 y 30 años, pero con condiciones adicionales para evitar la completa liberalización del mercado.
En Madrid, sin embargo, la estrategia es diferente. Las autoridades regionales consideran que la protección indefinida conduce al deterioro de los edificios y barrios. Según su opinión, permitir la venta a precio de mercado da a las nuevas generaciones la oportunidad de acceder a la vivienda. No obstante, los críticos señalan que esta política fomenta la especulación, el aumento de precios y facilita la entrada de fondos de inversión en el sector.
Tendencias en la construcción
Entre 2021 y 2023 se construyeron en la región casi 11.000 nuevas viviendas protegidas, el doble que en Cataluña en el mismo periodo. Sin embargo, si se compara con la población y el volumen total de construcción, Madrid está por detrás no solo del País Vasco, sino también de varias otras comunidades autónomas.
En el conjunto de España, la mayoría de las viviendas protegidas tienen un periodo limitado de protección. Esto favorece que su número disminuya progresivamente y que aumenten los precios en el mercado. Como consecuencia, viviendas pensadas originalmente para apoyar a las familias con menos recursos se convierten en objeto de inversión y especulación.
Impacto en el mercado
El paso de las viviendas protegidas al mercado libre provoca un notable incremento de sus precios. Para muchos residentes de la región supone perder la posibilidad de comprar o alquilar una vivienda a un precio asequible. El problema se vuelve especialmente grave en la capital, donde la demanda se mantiene alta y la oferta con precios limitados es cada vez menor.
Críticos de las políticas de las autoridades regionales señalan que el rechazo a la protección indefinida beneficia sobre todo a los grandes inversores. Estos pueden adquirir este tipo de viviendas a un precio relativamente bajo y luego venderlas o alquilarlas a valor de mercado. Como consecuencia, la vivienda asequible desaparece y la función social del programa queda anulada.
Comparativa con otras regiones
En el País Vasco, el enfoque para la protección de la vivienda ha resultado más eficaz. Allí, los pisos con precio limitado no pierden este estatus con el tiempo, lo que permite mantener una oferta estable de viviendas asequibles. En otras regiones, donde la protección tiene una duración limitada, la situación es similar a la de Madrid: una vez terminado el plazo, las viviendas pasan a formar parte del mercado libre.
En general, los expertos destacan que la falta de una política unificada de protección de la vivienda en España provoca una distribución desigual de pisos asequibles entre las regiones. En Madrid, a pesar del aumento de la construcción, el número de estas viviendas sigue disminuyendo y los precios en el mercado continúan subiendo.
