En noviembre de 2025, el mercado inmobiliario de San Sebastián (Donostia-San Sebastián) volvió a sorprender incluso a los analistas más experimentados. El precio medio del metro cuadrado de vivienda en la ciudad alcanzó los 6.411 euros, marcando un máximo histórico. En el último año, los precios han subido un 13,1%, y en comparación con octubre — un 1,2%. Este ritmo de crecimiento no se había visto ni siquiera en épocas de auge económico.
San Sebastián mantiene con firmeza su posición como la ciudad más cara de España en cuanto a vivienda. Para comparar: la media nacional se sitúa en 2.605 euros por metro cuadrado, y la diferencia entre la capital de Gipuzkoa y el resto del país ya supera el 146%. La brecha sigue aumentando, y comprar un piso en Donostia es prácticamente inaccesible para la mayoría de los españoles.
Récords por barrios
Dentro de la ciudad, la diferencia es aún más marcada. El barrio más caro sigue siendo Centro-Miraconcha, donde el metro cuadrado se sitúa en 8.571 euros, con un incremento anual del 5,2%. El barrio de Antiguo sorprendió incluso a los más escépticos: los precios subieron un 28,3%, alcanzando los 7.941 euros por metro. En Gros, la vivienda cuesta 6.964 euros el metro cuadrado, y en Amara — 6.081 euros, cifras que también superan con creces la media nacional.
Sin embargo, incluso en los barrios tradicionalmente más asequibles se observa un notorio crecimiento. En Altza-Bidebieta, el precio del metro cuadrado es de 3.751 euros, un 8,5% más que hace un año. Intxaurrondo aumentó un 13,9%, llegando a 4.671 euros por metro. En Egia y Aiete-Añorga-Ibaeta los precios subieron un 12,4% y un 15,4% respectivamente, alcanzando 5.427 y 5.488 euros por metro cuadrado.
Dinámica y tendencias
Los expertos señalan que el rápido aumento de los precios en San Sebastián se debe a varios factores. En primer lugar, la ciudad sigue siendo una de las más atractivas para vivir en España gracias a su combinación única de naturaleza, infraestructura y ambiente cultural. En segundo lugar, la oferta limitada de viviendas frente a una alta demanda impulsa los precios al alza. Y en tercer lugar, el interés inversor en el sector inmobiliario de la región no disminuye, a pesar de las fluctuaciones económicas generales del país.
Llama especialmente la atención que incluso los barrios que hasta hace poco se consideraban relativamente accesibles ahora registran crecimientos de dos dígitos. Esto evidencia que el mercado inmobiliario en Donostia está bajo una fuerte presión y que el acceso a la vivienda para los residentes locales es cada vez más difícil.
Comparativa con el resto de España
Mientras San Sebastián marca nuevos récords de precios, en otras regiones de España la situación es menos dramática. El incremento medio anual en el país fue del 16,1%, una cifra sin duda elevada, aunque muy por debajo de la dinámica registrada en la capital de Gipuzkoa. Como resultado, la brecha entre Donostia y el resto de España sigue creciendo, y la ciudad es llamada cada vez más a menudo el “Mónaco español” por la inaccesibilidad de la vivienda para la clase media.
Comprar un piso en San Sebastián se está convirtiendo en un lujo exclusivo. Incluso en los barrios más “económicos” de la ciudad, los precios hace tiempo que superaron la media nacional. Para muchas familias, la posibilidad de adquirir una vivienda propia ya no es una opción — solo queda alquilar o mudarse a municipios vecinos.
El mercado bajo presión
El mercado inmobiliario en Donostia atraviesa una fuerte tensión. Por un lado, la ciudad sigue atrayendo a nuevos residentes e inversores; por otro, los habitantes locales se enfrentan a la imposibilidad de comprar vivienda a precios razonables. Como resultado, aumenta la presión social y las autoridades se ven obligadas a buscar nuevas soluciones para estabilizar la situación.
En los próximos meses los expertos prevén que el ritmo acelerado de crecimiento de los precios se mantendrá, especialmente en las zonas céntricas y más cotizadas. Sin embargo, ya es evidente: el mercado de la vivienda en San Sebastián requiere la máxima atención por parte de las autoridades locales y regionales para evitar que el problema habitacional siga agravándose.
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