El mercado del alquiler en España está a punto de experimentar cambios profundos. La Agencia Tributaria (AEAT) está implementando el sistema Verifactu, que transforma radicalmente la forma de emitir facturas. No se trata solo de una nueva exigencia burocrática, sino de un paso decisivo hacia la transparencia total y la digitalización de las operaciones financieras en el sector del alquiler de corta y media duración. Los propietarios y las empresas gestoras deberán dejar atrás herramientas tradicionales como Excel y adaptarse al uso de software certificado.
¿Qué es Verifactu y para qué sirve?
Verifactu es, en esencia, un estándar para crear, almacenar y verificar facturas electrónicas. Su objetivo principal es eliminar cualquier posibilidad de manipulación en la contabilidad financiera. Cada documento creado recibirá una firma criptográfica única (hash), que lo enlaza de forma inseparable con las facturas anteriores. Cualquier intento de modificar o eliminar una factura a posteriori será detectado de inmediato. Además, cada factura incluirá un código QR que permitirá, tanto a clientes como a inspectores de Hacienda, verificar al instante la autenticidad del documento. Para las empresas supone un nivel superior de confianza y transparencia, algo fundamental especialmente al tratar con clientes corporativos que exigen una documentación impecable.
¿A quién afectan y cuándo entran en vigor las nuevas normas?
Los nuevos requisitos se aplican a todos los que están obligados a emitir facturas por el alquiler de alojamientos, ya sean apartamentos turísticos, colivings o pisos de alquiler temporal. Operar a través de plataformas online populares no exime de esta obligación, ya que la responsabilidad recae en el gestor o propietario de emitir correctamente la factura al huésped. El periodo de transición ya ha comenzado: desde julio de 2025 se podrá participar en proyectos piloto y probar el nuevo software. Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2026 el sistema será obligatorio para todas las personas jurídicas, y desde el 1 de julio de 2026 — para los autónomos. El tiempo de adaptación es limitado, por lo que la preparación debe comenzar cuanto antes.
Aspectos prácticos: cómo gestionar las nuevas facturas
El sistema Verifactu introduce cambios en los procesos operativos habituales. Por ejemplo, al recibir un anticipo, será necesario emitir inmediatamente una factura por el importe del adelanto. Al finalizar la estancia del huésped, se genera la factura definitiva, en la que el anticipo recibido debe figurar en una línea aparte con signo negativo. Si, tras emitir la factura, se detecta un error en el importe o los datos del cliente, no será posible modificar el documento original. En su lugar, habrá que crear una factura rectificativa vinculada a la anterior. Toda esta gestión documental, incluidos anticipos y correcciones, será totalmente transparente y trazable gracias al uso de hash y códigos QR.
Riesgos de ignorar la normativa y elección del software adecuado
El incumplimiento de las nuevas normas no solo conlleva multas de la Agencia Tributaria. Los problemas operativos pueden ser aún más graves: cancelación de cuentas, reclamaciones por el pago del IVA y retrasos en los pagos de clientes B2B que simplemente no aceptarán documentos que no puedan verificarse. Trabajar con software no certificado o de forma tradicional, permitiendo la edición de facturas, supone el riesgo de cometer infracciones serias y tener que rehacer toda la contabilidad anterior, asumiendo recargos. La clave para una transición sin complicaciones es elegir el software adecuado. Este no solo debe estar aprobado por Hacienda, sino también integrarse con su sistema de gestión de propiedades (PMS), permitir varias series de numeración según el activo o la entidad y gestionar correctamente facturas anticipadas y rectificativas.
