В первом полугодии 2023 года россияне заключили рекордное за девять лет число сделок по покупке недвижимости в Испании, и это на фоне общего падения активности иностранцев на рынке, пишет El País. Местные риелторы связывают это с затягиванием конфликта на Украине.
Согласно нотариальной статистике, сделки в первом полугодии 2023 года достигли самого высокого показателя за последние девять лет, – пишет Хосе Луис Аранда (José Luis Aranda) для газеты Эль Паис (Испания. Ссылка на источник внизу).
Иностранцы по-прежнему хотят покупать жилье в Испании, но на них также влияет экономическая обстановка, которая тормозит развитие рынка недвижимости. Согласно опубликованным в среду данным Центра нотариальной статистики, в первом полугодии 2023 года объем покупок жилья в Испании иностранными гражданами сократился на 7,5%. Однако эта ситуация, похоже, не затрагивает россиян. В их случае количество сделок выросло более чем на 50%, и впервые с 2014 года полугодовой объем превысил две тысячи операций по купле-продаже. “Им сложнее покупать из-за правил по борьбе с отмыванием денег”, – говорит агент по недвижимости, специализирующийся на рынках Восточной Европы. По его словам, это препятствие они успешно преодолевают, поскольку “многие теперь приезжают с другими паспортами, иногда с израильскими, американскими или даже украинскими”.
Полученные данные свидетельствуют об активизации этой категории покупателей, а этого не наблюдалось уже долгое время. Если в первой половине прошлого года, после начала российской спецоперации на Украине, россияне заключили 1423 сделки по покупке жилья в Испании, то января по июнь 2023 года их количество выросло до 2137. Это самый высокий показатель за период в шесть месяцев с первой половины 2014 года – тогда испанский рынок недвижимости переживал сложные времена, поскольку никак не мог оправиться от кризиса 2008 года, а цены были исторически низкими. В то время еще были популярны так называемые “золотые визы”, облегчающие получение гражданства в обмен на крупные инвестиции в недвижимость.
Хотя экономический уровень россиян, приобретающих жилье в Испании, не изменился, приезжать они начали из других стран. Вышеупомянутый агент по недвижимости, работающий в Валенсии и попросивший не называть своего имени в силу “конфиденциальности”, которая требуется в его бизнесе, говорит, что большинство тех, кто покупает недвижимость сейчас, прибывает не из России. Речь идет о состоятельных семьях, у которых уже есть жилье в другой европейской стране или даже в Испании, и они меняют место жительства, не слишком беспокоясь о росте процентных ставок. “Они почти всегда платят наличными”, – говорит специалист. Он обратил внимание на еще одно значительное явление: “Начали приезжать украинцы с высоким уровнем покупательской способности”. Действительно, согласно нотариальным данным, украинцы занимают второе место после русских по приросту сделок: 42% за последний год, более 1700 операцией купли-продажи за полугодие – максимум с 2007 года.
“Эпоха среднего класса давно закончилась, – говорит Альфредо Мийа (Alfredo Millà), генеральный директор компании Sonneil. – После аннексии Крыма [в 2014 году], с ростом курса рубля, покупать недвижимость продолжают только те россияне, у которых есть деньги за пределами родной страны, иначе дом обойдется им в два раза дороже”. Компания Sonneil, специализирующаяся на пляжной недвижимости, летом этого года выпустила отчет, в котором, используя данные за второй квартал, уже связала “затягивание [украинского] конфликта” с новым бумом продаж среди россиян.
Весомый объем продаж
Данные, опубликованные Генеральным советом нотариата и собранные в нотариальных конторах по всей Испании, подтверждают эту тенденцию. В том числе они отмечают и общее снижения количества сделок, совершаемых иностранными гражданами. Если говорить об объемах, то во втором полугодии было совершено около 68 тысяч операций – снижение составило упомянутые выше 7,5%. Однако при общем объеме в 318 тысяч сделок купли-продажи доля иностранцев на рынке увеличилась. Около 21,4% всех операций пришлось на долю неграждан Испании – рекорд за всю историю рынка. Хотя по сравнению с аналогичным периодом 2022 года жилья было куплено меньше, снижение для местных покупателей оказалось еще более значительным (-13,9%).
Однако, такая ситуация наблюдалась не во всех автономных сообществах. На Балеарских островах иностранцы купили на 32% меньше недвижимости, чем за аналогичный период прошлого года. Однако четыре региона не были затронуты этой тенденцией. В двух наиболее крупных – Валенсии и Мурсии – из-за частой покупки второго жилья, число сделок выросло, хоть и незначительно. А вот на северо-западе количество операций намного подскочило: в Галисии почти на 15%, а в Астурии более чем на 27%. “Все зависит от региона”, – подтверждает Хосе Гарсия Монтальво (José García Montalvo), профессор экономики Университета Помпеу Фабра.
По мнению этого специалиста по рынку недвижимости, большая активность иностранных покупателей объясняется тем, что “жилье в Испании для них дешевле, поскольку уровень их доходов выше”. Но в то же время снижение абсолютных показателей объясняется условиями “еще более слабой экономики, чем испанская, которая является одной из самых быстроразвивающихся в ЕС”.
Рост уровня цен
Что касается цен, то, несмотря на замедление темпов роста покупательской активности, рынок продолжает активно укрепляться. При средней стоимости 2085 евро за квадратный метр (т.е. чуть более 200 тысяч евро за квартиру площадью сто квадратных метров), рост составил 1,3% по сравнению с показателями первой половины прошлого года. Причем для иностранцев стоимость жилья оказалась еще выше. Для нерезидентов, которые тратят больше всех – в среднем 2598 евро за квадратный метр, – рост по сравнению с прошлым годом составил 2,8%. Для иностранных резидентов, которые тратят в среднем 1676 евро за квадратный метр, средняя цена выросла на 2,9%.
Уже давно не новость, что британцы высоко ценят испанский кирпич. На их долю приходится почти каждая десятая сделка с иностранцами. Cянваря по июнь граждане Великобритании приобрели 6498 домов (9,6% от общего числа). Далее идут немцы (8,1%) и марокканцы (7,3%). С другой стороны, по уровню цен больше всего потратили шведы (3036 евро за квадратный метр) и датчане (2930 евро).
В зависимости от национальности покупателей регионы, в которых они покупают жилье, отличаются. Среди иностранцев, проживающих в Испании, марокканцы и румыны проявляют наибольшую активность на рынке во всех регионах, кроме трех: Галисия, которая исконно занята португальцами, Балеарские острова, где предпочитают жить немцы, и Канарские острова – там селятся итальянцы. Однако среди нерезидентов в большинстве регионов наиболее часто встречаются французы. Их преобладание очевидно на севере Испании, и в целом они были самыми активными покупателями в семи регионах: Галисии, Кастилии и Леоне, Стране Басков, Наварре, Арагоне, Каталонии и Эстремадуре. Немцы преобладают в трех сообществах: Балеарские и Канарские острова и Кантабрия, британцы – в двух: Андалусия и Мурсия, американцы – в Ла-Риохе и Кастилья-Ла-Манче. В Астурии наибольшую активность проявили аргентинцы, в Мадриде – китайцы и в Валенсии – бельгийцы.
José Luis Aranda
Los extranjeros siguen queriendo comprar casas en España, pero también se ven afectados por el entorno económico que está ralentizando el mercado inmobiliario. Según los datos de Centro de Información Estadística del Notariado, difundidos este miércoles, en el primer semestre de 2023 las compras de vivienda en España protagonizadas por ciudadanos foráneos retrocedieron un 7,5%. Pero esa coyuntura no parece afectar a los que tienen nacionalidad rusa. En su caso, las operaciones crecieron en el periodo más del 50% y, por primera vez desde 2014, el volumen semestral superó las 2.000 compraventas. “Lo tienen más difícil a la hora de comprar por las normas contra el blanqueo de capitales”, relata al teléfono un agente inmobiliario especializado en los mercados del Este de Europa. Un contratiempo, añade, que superan porque “ahora muchos vienen con otras nacionalidades, a veces con pasaportes israelíes, estadounidenses e incluso ucranios”.
Las cifras expresan un resurgimiento de este perfil de compradores como no se veía en mucho tiempo. Si en la primera mitad del año pasado, cuando se produjo la invasión rusa de Ucrania, las compras de vivienda en España por parte de ciudadanos rusos se quedaron en 1.423 operaciones, entre enero y junio de este año han escalado hasta las 2.137. Es el mayor volumen para un semestre desde la primera mitad de 2014, cuando el mercado inmobiliario español vivía un momento muy diferente, con precios bajos históricamente porque aún renqueaba de la crisis de 2008 y cuando los visados de oro (las conocidas como golden visa, que facilitan la nacionalidad a cambio de una gran inversión inmobiliaria) tenían más tracción.
Pero si el perfil económico de los compradores rusos apenas ha variado con los años, sí lo ha hecho la procedencia de esas familias. Aunque de nacionalidad rusa, cuenta el mencionado agente inmobiliario —que está afincado en la Comunidad Valenciana y pide no ser identificado por la “discreción” que exige su negocio— que la mayoría de los que compran ahora no provienen de ese país. Se trata de familias adineradas que ya tenían residencia en otro país europeo, o incluso en España, y cambian de residencia sin preocuparse demasiado por la subida de tipos de interés. “Pagan casi siempre al contado”, dice el profesional, quien llama la atención sobre otro movimiento significativo: “Hemos notado mucho la llegada de ucranios con alto nivel adquisitivo”. De hecho, según los datos notariales es la segunda nacionalidad, tras la rusa, con mayor aumento de operaciones: un 42% en el último año, superando las 1.700 compraventas en el semestre, que es el máximo de la serie estadística que arranca en 2007.
“La época de clase media se acabó hace tiempo”, constata Alfredo Millà, consejero delegado de Sonneil, “desde la anexión de Crimea [en 2014], con la subida del rublo solo siguieron comprando rusos con dinero fuera de Rusia, porque si no la casa les saldría por el doble”. Sonneil, una compañía emergente especializada en la comercialización de propiedades en zonas de playa, elaboró un informe este verano en el que, con datos del segundo trimestre del año, ya relacionaba “la dilatación de la guerra [de Ucrania]” con el nuevo auge de compradores rusos.
Más peso que nunca
Los datos difundidos ahora por el Consejo General del Notariado, recogidos en notarías de toda España, confirman ahora esa tendencia. También en cuanto al descenso general de operaciones protagonizadas por ciudadanos foráneos. En volumen, el segundo semestre se acercó a las 68.000 operaciones, con el mencionado descenso del 7,5%. Sin embargo, sobre 318.000 compraventas totales, los extranjeros ganaron cuota de mercado. Un 21,4% de las viviendas que cambiaron de manos fueron a ciudadanos no españoles, lo que supone un récord absoluto. El motivo es que, aunque se compraron menos casas que en el mismo periodo de 2022, la caída fue todavía más abultada (-13,9%) para los compradores nacionales.
El comportamiento no fue igual en todas las comunidades autónomas. En Baleares, las compraventas de extranjeros retroceden un 32% respecto al mismo periodo del año pasado. Pero cuatro territorios se salvan de la quema: en dos de los más destacados por el peso de las segundas residencias, la Comunidad Valenciana y Murcia, las operaciones crecieron discretamente. Y en el noroeste se dispararon con una subida cercana al 15% en Galicia y de más de un 27% en Asturias. “Va por zonas”, ratifica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra. Para este experto en mercado inmobiliario, la mayor resistencia de los compradores extranjeros se debe a que “la vivienda en España les sale barata porque su nivel de renta es más alto”. Pero a la vez, el descenso en cifras absolutas obedece a un contexto de “economías aún más renqueantes que la española, que es de las que más crecen en la UE”.
Precios al alza
En precios, el mercado muestra que sigue apretando pese a que la actividad ha echado el freno. Con una media de 2.085 euros por metro cuadrado (es decir, algo más de 200.000 euros por un piso de 100 metros cuadrados), el importe aumenta un 1,3% con respecto a lo que se pagó en la primera mitad del año pasado. Y la factura salió todavía más cara para los extranjeros. Para los no residentes, que son los que más gastan con un promedio de 2.598 euros por metro cuadrado, el incremento interanual alcanza el 2,8%. Para los extranjeros residentes, con 1.676 euros por metro cuadrado, el precio medio se eleva un 2,9%.
En lo que no hay novedad es en el aprecio de los británicos por el ladrillo español. Representaron casi una de cada 10 compraventas protagonizadas por extranjeros ya que los ciudadanos del Reino Unido compraron entre enero y junio 6.498 casas (un 9,6% del total). Las siguientes nacionalidades con mayor cuota de mercado fueron los alemanes (8,1%) y los marroquíes (7,3%). En cambio, por precios medios son los suecos (3.036 euros por metro cuadrado) y los daneses (2.930 euros) los que más gastan.
En la combinación entre nacionalidad y territorio donde se ubica la vivienda, el mapa cambia mucho en función de la tipología de comprador. Entre extranjeros con residencia en España, los marroquíes o los rumanos aparecen como los más activos del mercado en todas las comunidades salvo tres: Galicia (portugueses), Baleares (alemanes) y Canarias (italianos). Sin embargo, entre los no residentes son los franceses los que aparecen como nacionalidad más frecuente en un mayor número de comunidades. Su predominio es claro en la España septentrional y en total fueron los primeros compradores en siete territorios: Galicia, Castilla y León, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Extremadura. Los alemanes dominan tres (Baleares, Canarias y Cantabria) y los británicos dos (Andalucía y Murcia), igual que los estadounidenses (La Rioja y Castilla-La Mancha). En el resto, los argentinos fueron la nacionalidad más activa en el mercado inmobiliario de Asturias, los chinos en el de Madrid y los belgas en la Comunidad Valenciana.
