В 2026 году испанские владельцы сдаваемых квартир впервые столкнутся с реальными шансами сэкономить на налогах, если грамотно оформят договор аренды. Новые положения закона о жилье открывают путь к снижению налога на доходы от аренды до 90 процентов, но только для тех, кто соблюдает ряд строгих требований. В условиях, когда цены на аренду продолжают расти, а спрос на доступное жилье не снижается, такие изменения способны заметно повлиять на семейные бюджеты и рынок недвижимости в целом.
Согласно новым правилам, максимальная налоговая льгота доступна не всем. Чтобы получить 90-процентную скидку, собственник должен заключить новый договор аренды в зоне с напряжённым рынком жилья и снизить арендную плату минимум на 5 процентов по сравнению с предыдущим контрактом. Это требование направлено на стимулирование снижения цен и расширение предложения доступных квартир для арендаторов, особенно в городах, где найти жильё становится всё сложнее.
Кому доступна максимальная льгота
Не каждый арендодатель сможет воспользоваться максимальной ставкой вычета. Закон 12/2023, вступивший в силу в мае, чётко определяет, что речь идёт только о новых договорах в так называемых «зонах напряжённого рынка». Эти территории определяются местными властями на основании роста цен и нехватки предложений. Если квартира сдаётся в таком районе и арендная плата снижена хотя бы на 5 процентов, собственник получает право на рекордную налоговую скидку.
Для остальных случаев предусмотрены другие ставки. Например, если квартира сдаётся впервые или договор не попадает под критерии зоны риска, применяется стандартная льгота — 50 процентов. Если жильё сдаётся молодым арендаторам от 18 до 35 лет или через специальные программы, вычет может достигать 70 процентов. Проведение капитального ремонта в течение двух лет до сдачи квартиры также даёт право на 60-процентную скидку.
Варианты налоговых вычетов
Закон предусматривает четыре основных варианта налоговых вычетов для арендодателей. Первый — базовый, 50 процентов, действует для большинства новых договоров. Второй — 90 процентов, если соблюдены условия по снижению арендной платы и расположению квартиры. Третий — 70 процентов, если жильё сдаётся молодым арендаторам или через социальные программы. Четвёртый — 60 процентов, если собственник инвестировал в капитальный ремонт за последние два года.
Важно помнить, что для получения любой из этих льгот необходимо документально подтвердить все условия: наличие нового договора, снижение арендной платы, возраст арендаторов или факт проведения ремонта. Без этих доказательств налоговая служба может отказать в применении вычета, что приведёт к доначислению налога и штрафам.
Практические нюансы
Многие владельцы квартир недооценивают важность правильного оформления документов. Даже небольшая ошибка в договоре или отсутствие подтверждающих бумаг может обернуться потерей права на льготу. По оценке russpain.com, в прошлом году около 15 процентов заявок на налоговые вычеты были отклонены из-за формальных нарушений. Особенно часто проблемы возникают при попытке доказать снижение арендной платы — налоговая требует чётких сравнительных данных по предыдущим и новым договорам.
Кроме того, стоит учитывать, что если арендатор съезжает до окончания года, собственник обязан вернуть залог в установленные сроки. Это правило действует независимо от того, была ли квартира сдана по льготной ставке или нет. В случае споров с арендаторами налоговая может дополнительно проверить правильность расчёта вычетов и возврата залога.
В последние годы тема налоговых льгот для арендодателей становится всё более актуальной на фоне роста цен на жильё и ужесточения контроля со стороны налоговых органов. В 2024 году в Барселоне уже вводились пилотные проекты по ограничению роста арендной платы и стимулированию сдачи квартир молодым арендаторам. Тогда максимальная ставка вычета составляла 70 процентов, и многие собственники воспользовались этой возможностью. Новый закон расширяет спектр льгот, но и требования к документам стали строже. Теперь даже небольшое несоответствие может привести к потере права на скидку, поэтому эксперты советуют внимательно изучать условия и консультироваться со специалистами перед подачей декларации.
