Рынок аренды жилья в Испании функционирует по строгим правилам, которые определяют порядок и сроки прекращения договорных отношений. Многие квартиросъемщики не догадываются, что если они вовремя не заявят о своем намерении съехать, их контракт может быть продлен в автоматическом режиме еще на несколько лет, причем на тех же самых условиях. Это юридическая тонкость, о которой стоит знать каждому.
Основополагающий документ в этой сфере – Закон о городской аренде (LAU), действующий с 1994 года и дополненный недавним Законом о праве на жилье. Он гласит, что после заключения договора на первоначально оговоренный срок, арендатор имеет право оставаться в жилье до пяти лет, если собственник – физическое лицо, или до семи лет, если юридическое. Это продление происходит по умолчанию. Единственный способ его избежать – это уведомить владельца о своем желании не продолжать аренду как минимум за тридцать дней до даты окончания контракта.
Когда этот первый обязательный период истекает, в силу вступает механизм, который законодательство именует «молчаливым продлением». В этой ситуации, если ни одна из сторон не изъявила желания прекратить сотрудничество, договор возобновляется на ежегодной основе, но не более чем на три года. Норматив устанавливает разные сроки для уведомления: арендодатель должен предупредить за четыре месяца, а в распоряжении арендатора есть два месяца. Важно, чтобы уведомление было сделано в письменной форме и способом, который позволяет подтвердить его получение, например, заказным письмом или через службу burofax. Хотя закон и не навязывает конкретный формат, доказательство отправки и получения играет ключевую роль. Если сроки нарушены обеими сторонами, контракт считается пролонгированным еще на один год.
Последние законодательные инициативы, в частности Закон 12/2023 о праве на жилье, привнесли новые обстоятельства, увеличивающие продолжительность аренды. Например, арендаторы, которые могут подтвердить свою экономическую или социальную уязвимость через социальные службы, вправе запросить чрезвычайное продление договора на один год. Это возможно, если владелец жилья является крупным собственником. В течение этого дополнительного года все условия первоначального соглашения остаются неизменными.
Кроме того, если недвижимость расположена в зоне, официально признанной рынком с напряженной ситуацией, квартиросъемщик получает право на дополнительное продление контракта на срок до трех лет, с ежегодной пролонгацией на тех же условиях. Такое требование также является обязательным для собственника. Исключение составляют случаи, когда стороны достигают нового соглашения или когда владелец заявляет о необходимости использовать жилье для собственных нужд или для проживания своих ближайших родственников, как это предусмотрено статьей 9.3 LAU.
Благодаря этим изменениям, действующая правовая база стремится сбалансировать интересы обеих сторон, привнести больше стабильности и юридической определенности на рынок аренды, а также предотвратить конфликты, возникающие из-за недостатка коммуникации или незнания установленных законом процедур и сроков.
