Покупка недвижимости в Испании может обернуться настоящим испытанием, если после подписания договора выясняется: в вашей новой квартире уже кто-то живёт. Причём не по договору аренды, а без всяких на то оснований. Ситуация, когда в приобретённом жилье обнаруживаются так называемые «оккупас» (okupas), становится всё более распространённой, особенно в крупных городах и на побережье. Новоиспечённые владельцы сталкиваются с необходимостью не только защищать свои права, но и разбираться в сложных юридических нюансах.
Вопрос, как поступить, если купленная квартира оказалась занята, волнует многих. Испанское законодательство предусматривает несколько путей решения проблемы, однако каждый из них требует времени, денег и терпения. Важно понимать, что ответственность за освобождение жилья ложится на нового собственника, даже если о наличии жильцов он не знал до сделки.
Первые шаги
Если после покупки вы обнаружили, что в квартире проживают посторонние, первым делом стоит выяснить, знали ли вы об этом заранее. Иногда продавцы умалчивают о проблеме, чтобы не снижать цену. В случае, если факт оккупации был скрыт умышленно, можно попытаться оспорить сделку или потребовать компенсацию. Однако чаще всего покупатель вынужден самостоятельно инициировать процесс выселения.
Наиболее распространённый способ — подача иска о выселении (desahucio) в гражданском порядке. Этот путь подходит как для бывших арендаторов, которые остались после окончания договора, так и для лиц, никогда не имевших права на проживание. В отдельных случаях возможно обращение в суд по уголовным статьям, если речь идёт о мошенничестве или насильственном захвате.
Юридические механизмы
Процедура выселения в Испании регулируется Гражданским процессуальным кодексом (Ley de Enjuiciamiento Civil). Для новых собственников предусмотрен ускоренный порядок — так называемый «экспресс-десахусио». Однако даже он не гарантирует мгновенного результата: если у жильцов есть признаки социальной уязвимости, процесс может затянуться на месяцы.
В случае, если оккупанты не имеют никаких документов, суд обычно принимает решение в пользу владельца. Но если ранее существовал договор аренды или другой титул, процедура усложняется. Иногда приходится ждать до года, прежде чем получить доступ к своему имуществу. Альтернативой может стать попытка договориться с жильцами напрямую, предложив им компенсацию за добровольный выезд.
Покупка с риском
Жильё с оккупантами часто продаётся по цене, значительно ниже рыночной — скидки достигают 50-60%. Это привлекает инвесторов, готовых рискнуть ради потенциальной выгоды. Однако банки не выдают ипотеку на такие объекты, поскольку невозможно провести оценку состояния квартиры. Покупателю придётся рассчитывать только на собственные средства.
Перед заключением сделки важно тщательно проверить историю объекта, наличие долгов и статус проживания. Рекомендуется привлекать юриста, специализирующегося на недвижимости. В договоре обычно указывается, кто несёт ответственность за выселение и устранение возможных повреждений. После освобождения квартиры стоит как можно быстрее обставить её мебелью и личными вещами — это поможет предотвратить повторную оккупацию.
Плюсы и минусы
Главное преимущество покупки жилья с оккупантами — низкая цена. Если удастся быстро решить вопрос с выселением и квартира окажется в удовлетворительном состоянии, можно получить хорошую прибыль при последующей продаже или сдаче в аренду. Иногда удаётся договориться с жильцами мирно, избежав судебных тяжб.
Однако риски значительны. Новый владелец не может пользоваться квартирой до завершения всех процедур. Часто после выселения обнаруживаются серьёзные повреждения, требующие дорогостоящего ремонта. Финансовые организации неохотно работают с такими объектами, а процесс выселения может затянуться на неопределённый срок.
Особенности переговоров
В некоторых случаях попытка договориться с оккупантами оказывается эффективнее судебных разбирательств. Предложение денежной компенсации за добровольный выезд позволяет сэкономить время и нервы. Однако не все жильцы идут на контакт: часть из них связана с криминальными схемами и рассчитывает на долгие судебные процессы.
После освобождения квартиры важно принять меры для защиты от повторной оккупации. Испанские юристы советуют сразу же заселить жильё хотя бы символически — поставить мебель, оставить личные вещи, чтобы подтвердить факт проживания. Это позволит в случае повторного захвата квалифицировать действия нарушителей как более серьёзное преступление.
Если Вы не знали, в Испании термин «оккупа» (okupa) обозначает не только незаконных жильцов, но и целое социальное явление, связанное с протестом против дороговизны жилья. В последние годы проблема приобрела особую остроту в Мадриде, Барселоне и на побережье Коста Бланка. RUSSPAIN.COM регулярно публикует материалы о рынке недвижимости, юридических тонкостях сделок и актуальных тенденциях в сфере жилья. Следите за обновлениями, чтобы не пропустить важные изменения в законодательстве и практические советы для собственников.
