В Испании разгорается новый виток споров вокруг доступности жилья. Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) в свежем докладе подвергла критике методы, которыми власти пытаются справиться с дефицитом доступных квартир. Эксперты уверены: без масштабного увеличения фонда социального жилья и пересмотра стимулов для арендодателей ситуация только усугубится. Между тем, попытки ограничить рост цен на аренду и обложить налогами пустующие квартиры, по мнению аналитиков, не приносят желаемого эффекта и даже могут навредить рынку.
По оценкам ОЭСР, Испания столкнулась с острым дефицитом жилья, особенно в сегменте аренды. За последние годы спрос на квартиры в крупных городах и туристических регионах вырос настолько, что предложение просто не поспевает. Банковские аналитики оценивают нехватку в 600 тысяч единиц жилья за период с 2022 по 2025 год. Причины — миграция, рост числа домохозяйств и концентрация населения в мегаполисах и популярных курортных зонах.
В результате аренда становится недоступной для многих семей, особенно с низким доходом. Хотя большинство испанцев по-прежнему предпочитает владеть собственным жильём, доля арендаторов с 2015 года заметно увеличилась. Особенно быстро растёт число съёмщиков среди молодёжи и иностранцев.
Социальное жильё: почему Испания отстаёт
ОЭСР отмечает, что доля социального жилья в Испании составляет всего 3% от общего жилого фонда. Это один из самых низких показателей в Европе и среди стран ОЭСР. Такая ситуация приводит к тому, что риск оказаться за чертой бедности из-за расходов на жильё в Испании выше, чем в большинстве стран еврозоны.
Причины кроются не только в ограниченном количестве земли под застройку, но и в снижении эффективности строительной отрасли. За последнее десятилетие производительность в строительстве упала, а инвестиции в новые проекты сдерживаются высокой стоимостью земли, дорогими материалами и постоянными изменениями в законодательстве. Всё это делает рынок непредсказуемым для инвесторов.
Власти пытались реагировать: запускали программы ускоренного строительства, реформировали законы о земле и городском развитии, обещали увеличить объёмы социального жилья. Однако, по мнению ОЭСР, этих мер недостаточно. Чтобы догнать средний европейский уровень, Испании нужно построить или переоборудовать ещё 1,5 миллиона квартир для аренды, причём более 850 тысяч — в ближайшие четыре года.
Ограничения на аренду: эффект обратный ожидаемому
В последние годы испанское правительство активно вводило меры по сдерживанию роста арендных ставок. В 2023 году был принят закон, который ограничил цены в «проблемных» районах, расширил круг получателей субсидий и усилил защиту арендаторов. Однако ОЭСР предупреждает: такие шаги без увеличения предложения могут привести к сокращению числа доступных квартир.
Пример Барселоны, где в 2020 году заморозили арендные ставки, показал: часть владельцев просто вывела жильё с рынка или перевела его в краткосрочную аренду для туристов. В результате доступных квартир стало ещё меньше, а цены на оставшиеся предложения продолжили расти.
Эксперты настаивают: необходима комплексная стратегия, которая одновременно увеличит предложение и учтёт растущий спрос. Особое внимание стоит уделить координации между центральными, региональными и муниципальными властями, чтобы избежать разрозненности в подходах.
Пустующие квартиры и налоги: сложные решения
Вопрос о том, как использовать миллионы пустующих квартир, остаётся острым. В Испании насчитывается около 3,8 миллиона таких объектов, но большинство из них расположено в регионах, где спрос минимален. ОЭСР отмечает: введение налогов на пустующее жильё — мера спорная и сложная в реализации. Опыт Португалии показал, что такие инициативы часто буксуют из-за трудностей с определением статуса квартиры и администрированием налога.
Организация советует Испании чётко определить критерии «пустующего жилья» и ввести прогрессивную шкалу налогообложения в зависимости от срока простоя и расположения объекта. Это позволит муниципалитетам гибко реагировать на локальные проблемы рынка. Для точного учёта можно использовать данные о потреблении коммунальных услуг и сведения из реестров недвижимости.
Субсидии и поддержка арендаторов: что не так
Пока социальное жильё строится медленно, субсидии остаются единственным спасением для многих семей. Однако система поддержки арендаторов в Испании фрагментирована: программы разрабатывают регионы, финансирование ограничено, а критерии получения помощи часто не соответствуют реальным нуждам.
ОЭСР рекомендует объединить разрозненные инициативы в единую национальную программу, которая учитывала бы уровень доходов и реальные цены на аренду в каждом регионе. Такой подход, по мнению экспертов, поможет снизить неравенство и сделать рынок более справедливым.
В целом, аналитики уверены: без масштабных реформ и долгосрочных инвестиций Испания рискует столкнуться с ещё более серьёзным жилищным кризисом в ближайшие годы.
К слову, что такое ОЭСР и почему её мнение важно
К слову, Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР, OECD) — это международное объединение, в которое входят 38 развитых стран мира. ОЭСР была создана в 1961 году и с тех пор стала одним из главных аналитических центров по вопросам экономики, образования, социальной политики и инноваций. В её состав входят такие государства, как США, Германия, Франция, Япония, Канада и, конечно, Испания. Организация регулярно публикует доклады и рекомендации, которые учитываются при формировании национальных стратегий. ОЭСР не только анализирует экономические тренды, но и разрабатывает стандарты для повышения качества жизни, устойчивого развития и борьбы с неравенством. В Испании к выводам ОЭСР традиционно прислушиваются как в правительстве, так и в деловых кругах. Именно поэтому свежий доклад организации вызвал столь бурную дискуссию среди экспертов и чиновников.
