Estatus legal del inquilino ante el cambio de propietario
En España, la venta de un piso no implica la rescisión automática del contrato de alquiler vigente. La Ley de Arrendamientos Urbanos («Ley de Arrendamientos Urbanos», LAU) sigue protegiendo los intereses del inquilino incluso tras el cambio de titularidad. Según el artículo 14 de la LAU, el nuevo propietario está obligado a respetar todas las condiciones previamente acordadas con el inquilino durante los primeros cinco años del contrato si el vendedor es una persona física, o siete años si el vendedor es una persona jurídica. Esta norma se aplica independientemente de si el comprador conocía la existencia del arrendamiento.
Particularidades del registro y derechos de las partes
Si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad), o si el comprador fue advertido previamente de la existencia del inquilino, el nuevo propietario debe respetar íntegramente el plazo acordado de alquiler. Si el contrato no está registrado y el comprador desconocía su existencia y adquirió la vivienda de buena fe, podrá finalizar el alquiler una vez transcurrido el periodo mínimo (cinco o siete años). En este caso, el vendedor deberá indemnizar al inquilino por la resolución anticipada.
Condiciones de pago y suministros
El nuevo propietario no puede modificar unilateralmente el importe de la renta. Una revisión de la cuantía solo es posible dentro de los términos establecidos en el contrato. Los suministros contratados a nombre del anterior propietario deben ser traspasados, pero la prestación de los mismos no puede ser suspendida debido al cambio de titularidad.
Rescisión anticipada y notificaciones
Las partes pueden acordar anticipadamente la finalización del alquiler en caso de venta, pero esta condición solo entra en vigor tras el cumplimiento del plazo mínimo establecido por la LAU. Hasta ese momento, cualquier intento de rescindir el contrato por motivo de venta se considera inválido. El arrendatario debe ser notificado por escrito sobre el cambio de propietario, preferiblemente con acuse de recibo.
Posibilidad de recuperación de la vivienda por necesidad
Si el arrendador es una persona física y el contrato contempla la posibilidad de recuperar la vivienda anticipadamente por necesidad personal, puede ejercer este derecho. Es necesario notificar previamente al inquilino y acreditar que la vivienda se destinará como residencia habitual. Si en los tres meses siguientes a la desocupación la vivienda no es habitada por el nuevo propietario, el inquilino podrá optar por regresar o recibir una indemnización.
Derecho de adquisición preferente y particularidades de contratos antiguos
El inquilino goza de derecho preferente para adquirir la vivienda (el llamado «tanteo y retracto»), salvo que haya renunciado a él por escrito. Tras recibir la notificación de venta, dispone de 30 días para tomar una decisión. Si se venden varias viviendas simultáneamente, este derecho no se aplica automáticamente.
Los contratos firmados antes de marzo de 2019 se rigen por la ley vigente en el momento de su firma. Si el arrendamiento no está registrado, el nuevo propietario puede rescindir el contrato notificando al inquilino con tres meses de antelación. En este caso, el inquilino puede reclamar una indemnización por los daños sufridos.
Equilibrio de intereses entre las partes
El artículo 14 de la LAU está destinado a mantener el equilibrio entre el derecho del propietario a disponer de su inmueble y la estabilidad del arrendatario. Esto garantiza seguridad jurídica en las operaciones con bienes arrendados.
