В Испании разгорается новый виток споров между арендодателями и арендаторами: на этот раз в центре внимания оказался вопрос, кто должен оплачивать налог на недвижимость (IBI) и сбор за вывоз мусора. Решение, принятое в июне 2025 года провинциальным судом Аликанте (Audiencia Provincial de Alicante), может стать прецедентом для аналогичных дел по всей стране. Судьи рассмотрели дело, в котором арендатор попытался оспорить обязанность платить эти сборы, ссылаясь на то, что подобные расходы не должны ложиться на его плечи. Однако судебная коллегия встала на сторону собственника, указав: если в договоре аренды прямо прописано, что арендатор берет на себя эти обязательства, спорить бессмысленно.
Суть конфликта заключалась в том, что арендатор отказался оплачивать начисленные суммы за период с марта 2020 по май 2021 года, утверждая, что в арендную плату уже включены все возможные расходы, а дополнительные платежи за IBI и вывоз мусора — незаконны. Тем не менее, суд первой инстанции в Бенидорме (Benidorm) обязал его выплатить 7 800 евро задолженности и компенсировать судебные издержки. Апелляция не помогла: провинциальный суд подтвердил решение, подчеркнув, что договор аренды был составлен достаточно ясно, а все спорные суммы были детализированы.
Юридические нюансы
Особое внимание суд уделил различию между коммунальными расходами и местными налогами. В решении отмечается, что статья 20 Закона об аренде городских помещений (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) позволяет сторонам самостоятельно договариваться о распределении расходов. Однако IBI и сбор за вывоз мусора не считаются общими расходами на содержание жилья, а представляют собой индивидуальные налоги, связанные с конкретной недвижимостью.
Судьи подчеркнули: размер IBI устанавливается муниципалитетом и не зависит от воли собственника. Поэтому, если стороны договорились о включении этого налога в обязанности арендатора, такое условие считается законным. Аналогичная логика применена и к сбору за вывоз мусора, который часто становится камнем преткновения в спорах между жильцами и владельцами квартир.
Контракт — всему голова
В рассматриваемом деле договор аренды содержал отдельную строку, где была указана ежемесячная сумма за вывоз мусора. Именно эта детализация сыграла ключевую роль: суд не увидел оснований для освобождения арендатора от оплаты, ведь он сам согласился с условиями при подписании контракта. Более того, арендатор не смог доказать, что переплатил или понес лишние расходы, а значит, его претензии были признаны необоснованными.
Судебная коллегия также напомнила: если арендатор считает, что платит больше, чем должен, он обязан предоставить доказательства — квитанции, выписки, расчёты. В противном случае суд не может принять его сторону. Таким образом, прозрачность и точность формулировок в договоре аренды становятся решающими для обеих сторон.
Последствия для рынка
Эксперты отмечают, что это решение может повлиять на практику заключения договоров аренды по всей Испании. Теперь арендодатели получили дополнительный аргумент в пользу включения налогов и сборов в обязанности арендаторов, если это чётко прописано в контракте. Для арендаторов же ситуация становится менее предсказуемой: небрежное отношение к деталям договора может обернуться неприятными финансовыми сюрпризами.
В то же время, суд дал понять: если условия не прописаны явно, любые попытки взыскать дополнительные суммы могут быть оспорены. Поэтому обеим сторонам стоит уделять особое внимание формулировкам и хранить все документы, связанные с платежами. В противном случае спор может закончиться не в их пользу.
Позиция судов
Решение провинциального суда Аликанте соответствует позиции большинства испанских судов, которые считают, что индивидуальные налоги и сборы могут быть возложены на арендатора только при наличии чёткого соглашения. В противном случае все подобные расходы остаются на совести собственника. Судьи также напомнили: сбор за вывоз мусора может быть включён в арендную плату или выделен отдельной строкой, но главное — прозрачность и согласие сторон.
Таким образом, судебная практика становится всё более однозначной: если арендатор подписал договор с соответствующими условиями, спорить с ними практически невозможно. В противном случае суды встают на сторону арендаторов, защищая их от необоснованных требований.
Если Вы не знали, провинциальный суд Аликанте (Audiencia Provincial de Alicante) — один из ключевых судебных органов региона Валенсия (Valencia), рассматривающий апелляции по гражданским и уголовным делам. Его решения часто становятся ориентиром для других судов Испании, особенно в вопросах, связанных с недвижимостью и арендными отношениями.
