В Испании разгорелся новый виток споров между арендодателями и жильцами: Верховный суд (Tribunal Supremo) поставил точку в многолетней дискуссии о том, кто и как должен платить налоги на недвижимость и сборы за вывоз мусора. Решение суда, вынесенное в ноябре 2025 года, может изменить правила игры для тысяч арендаторов по всей стране. Теперь даже отсутствие точной суммы в договоре не спасёт от обязанности платить, если в контракте есть прямое указание на эти расходы.
В центре внимания оказался случай с квартирой на Ибице (Ibiza), где владелица жилья инициировала процедуру выселения из-за неуплаты IBI (налога на недвижимость) и муниципального сбора за вывоз мусора. В договоре аренды было прописано, что эти платежи ложатся на плечи жильцов, однако конкретные суммы не указывались. Арендаторы решили оспорить такую схему, утверждая, что без чётко обозначенных цифр требовать деньги незаконно. Их доводы дошли до Верховного суда, который неожиданно поддержал позицию собственницы.
Судебная дилемма
Первоначально суд первой инстанции встал на сторону арендаторов, посчитав, что отсутствие суммы в договоре делает требование оплаты необоснованным. Однако апелляционный суд на Мальорке (Mallorca) пересмотрел дело и признал: если налог или сбор начисляется на конкретную квартиру, а в договоре есть прямое соглашение, то платить обязан арендатор — даже если сумма не указана. Верховный суд подтвердил этот подход, окончательно закрепив его для всей страны.
Судьи подчеркнули: если налог или сбор индивидуализирован, то есть выставляется на конкретное жильё, не требуется указывать его размер в договоре. Достаточно, чтобы стороны прямо договорились о такой обязанности. Это касается как IBI, так и сбора за мусор, если они начисляются отдельно на каждую квартиру.
Закон и практика
Верховный суд подробно разобрал статью 20 Закона об аренде городских помещений (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). По закону, если расходы не могут быть индивидуализированы, их сумма должна быть прописана в договоре. Но если речь идёт о налогах или сборах, которые муниципалитет выставляет на конкретную квартиру, это требование не действует. Судьи объяснили: такие платежи не нуждаются в дополнительном распределении между жильцами, а значит, их можно переложить на арендатора по соглашению сторон.
Особое внимание суд уделил поведению самих арендаторов. В рассматриваемом случае жильцы не только подписали договор с соответствующим пунктом, но и исправно платили налоги и сборы в течение первого года. Только позже они решили оспорить свою обязанность, когда перестали платить. Суд расценил это как подтверждение того, что арендаторы знали о своих обязательствах и добровольно их принимали.
Последствия для арендаторов
Решение Верховного суда стало тревожным сигналом для всех, кто снимает жильё в Испании. Теперь арендодатели получили мощный инструмент для взыскания налогов и сборов с жильцов, даже если в договоре нет точных сумм. Достаточно, чтобы в контракте было прямое указание на обязанность платить IBI или сбор за мусор, и эти платежи были индивидуализированы для конкретной квартиры.
Особенно это касается муниципальных сборов, которые в некоторых городах выставляются на каждую квартиру отдельно, а в других — включаются в общие расходы здания. Суд разъяснил: если сбор индивидуален, его можно требовать с арендатора напрямую. Если же он распределяется между всеми жильцами, тогда действуют другие правила, и сумма должна быть указана в договоре.
Юридическая ясность
Верховный суд внёс долгожданную определённость в вопрос, который годами вызывал споры и противоречивые решения в разных регионах. Теперь арендаторы и арендодатели могут чётко понимать свои права и обязанности. Для арендаторов это означает необходимость внимательно читать договор и уточнять, какие именно платежи они берут на себя. Для собственников — возможность требовать оплаты налогов и сборов, если они индивидуализированы и прописаны в контракте.
Если Вы не знали, Верховный суд Испании (Tribunal Supremo) — высшая судебная инстанция страны, решения которой обязательны для всех судов. Его вердикты формируют судебную практику и часто становятся ориентиром для будущих споров. Вопросы аренды жилья и распределения налоговых обязательств регулярно становятся предметом рассмотрения суда, поскольку затрагивают интересы миллионов граждан и собственников недвижимости по всей Испании.
